¿Qué es la novación de un crédito hipotecario?

Son pocas las personas que saben los detalles de la novación y aún son menos los que han usado este mecanismo. En pocas palabras, definen los expertos, se trata de un desconocido sistema donde una persona “compra” la deuda de un crédito hipotecario.

“La novación es el traspaso de la deuda del crédito hipotecario hacia un deudor diferente. ¿Por qué se utiliza? Porque, por ejemplo, si yo contraté un crédito hipotecario hace tres años con tasas más bajas, podría vender la propiedad y hacer una novación de dicho producto para que el comprador no tome un crédito con tasas más altas”, dice Patricio Gana, director de AK Contadores.

Con este mecanismo, indica Carolina Uribe-Echevarría, gerente comercial para alto patrimonio de Chile Sotheby’s International Realty, el comprador “puede lograr tasas muy favorables con relación a las actuales. Es una excelente oportunidad para futuros compradores. Recomendamos preguntar a los actuales propietarios a qué tasa, con qué banco y en qué período tomaron su crédito”.

¿Pero conviene o no? ¿En qué debemos fijarnos? Esto dicen los expertos.

Ojo con las tasas, plazos y pie

En palabras de Álvaro Acosta, director de finanzas corporativas de OpenBBK, la novación “es cuando una institución financiera traspasa un crédito hipotecario de un deudor a otro”. El experto puntualiza que el banco debe evaluar al nuevo deudor sobre el cual se hará la novación de un crédito vigente. “Si el resultado es positivo, se puede traspasar la deuda”, complementa.

Además, con este mecanismo, establece Sergio Fajardo, socio director de Smart Choice, se traspasan todas las condiciones, como “tasas, plazos y pie”. Es por eso que es fundamental evaluar estos tres aspectos antes de tomar una decisión.

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¿Conviene?

En un escenario de alza de tasas, esta modalidad puede ser efectiva. Sin embargo, hay que considerar una serie de factores.

“El modificar la titularidad del crédito hipotecario puede ser una ventaja para el nuevo deudor, siempre y cuando las condiciones de dicho crédito sean mejores que las actuales del mercado. Esto también sería una ventaja para el vendedor, al ofrecer mejores opciones de financiamiento a posibles compradores”, explica Felipe García, director Latinoamérica Sur de Tinsa.

Por otra parte, agrega, “un deudor hipotecario también podría tener la opción de vender su vivienda actual para comprar una nueva, manteniendo las condiciones del crédito original al novar la garantía (hipoteca) en favor de la nueva propiedad. Para esta opción es importante tener en consideración que se debe contar con la aprobación comercial y de riesgo de las instituciones financieras respectivas”.

Algo similar señala Felipe Díaz, cofundador de La Casa de Juana, quien dice que existe un beneficio para el comprador y vendedor. ¿De qué se trata? “El primero se ahorra el impuesto al mutuo (0,8% del valor del crédito) que es por lejos el gasto operacional más costoso, y para el segundo existe un ahorro en la eventual multa de prepago que establece el banco, que generalmente fluctúa en montos cercanos a 1 o 2 dividendos”.

Ignacio Ruiz, gerente comercial Inmobiliaria Vitalia, dice que la novación conviene siempre y cuando “el nuevo acreedor tenga mejores condiciones que el deudor actual, como tasas de intereses más convenientes y ahorro de gastos operacionales”.

¿En qué fijarnos?

Acosta opina que, antes de concretar una novación, es fundamental fijarse en los tres elementos del crédito: “En primer lugar, la tasa que tiene; en cuantos años se pactó el pago y, en consecuencia, el plazo que queda por terminar y en qué porcentaje de financiamiento sobre el valor de la propiedad se firmó el hipotecario”.

Y agrega: “Teniendo claros estos tres elementos y comparando las condiciones actuales que el comprador podría conseguir, podemos decidir si es una buena idea proponerle una novación de la deuda vigente al banco”.

También existe una cuarta condición, que tiene relación con la cláusula del prepago del crédito. “En algunas oportunidades podemos encontrar financiamiento que no otorgan la posibilidad de prepago hasta cierta cantidad de años de vigencia del crédito y además castigan con costos de prepago muy altos la acción de prepago”, complementa el experto.

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