La vacancia en el segmento de oficinas de alto nivel es una preocupación que vive el sector inmobiliario y que también inquieta al Banco Central. La cantidad de metros cuadrados sin ocupar en Santiago llegó a su nivel más alto en siete años: 7,7% para la clase A y 9,1% para la clase B, indica el Informe de Estabilidad Financiera que publicó el Instituto Emisor la semana pasada.
Las oficinas clase A son aquellas ubicadas en edificios para renta y se destacan por su diseño, sistema tecnológico, administración y comodidades. En general, atraen a los clientes con alto poder económico. En cambio las oficinas clase B se encuentran en edificios con buena ubicación, pero cuya estructura ya se encuentra deteriorada u obsoleta. En fácil, las oficinas del Costanera Center son clase A, mientras que las del Marriott son clase B.
El mercado estima que la vacancia en las oficinas de lujo ha continuado subiendo en el último cuarto del año, la que podría haber llegado a 10% a fines de este ejercicio. Esto se ha transferido a precios, puesto que los arriendos han bajado durante los primeros nueve meses del año, dando cuenta en parte de la sobreoferta y del mayor poder de negociación de los clientes, interpreta el Banco Central.
Forecast Consultores y Asociados incluso apunta a que durante el 2015 es probable que la tasa de vacancia suba a 15% o 16% y que los precios de venta y arriendo caigan en torno a 20%.
Aunque con cierto rezago, el sector habría ya comenzado a autorregularse. “Las proyecciones de ingreso de nuevos proyectos de oficinas para los años venideros se redujeron por primera vez desde 2012. Así, en los primeros nueve meses del año, el ingreso proyectado para 2014 y 2015 disminuyó en 30% y 15%, respectivamente”, adelanta el Central. Parte de esta caída se debe a que varios proyectos sufrieron un retraso en el inicio de obras o recepción de las mismas y a que se destinó un mayor porcentaje de metros cuadrados a plantas comerciales en los nuevos planes de oficinas puestos en marcha.
Por último, el Central advierte en su informe –escudándose en “evidencia internacional”- que la dinámica de los precios de las propiedades comerciales tiende a ser más sensible al ciclo económico que el de las viviendas. Es decir, si las condiciones económicas se debilitan, “se podrían generar nuevos ajustes de precios, aumentando la vulnerabilidad” de los actores que operan en este sector. En otra parte del documento, el instituto emisor indica que uno de los segmentos que ha aumentado su exposición a este tipo de inversión son las compañías de seguros de vida que gestionan las rentas vitalicias.
Oficinas, un sector clave
Dentro de las estadísticas que la Cámara Chilena de la Construcción lleva, se encuentra el sector no habitacional que está compuesto por los subsectores: arquitectura, comercio, educación inmobiliario, oficinas salud, y turismo.
Se espera que cerca de US$ 835 millones en proyectos no habitacionales se materialicen el próximo año, de los cuales 58% ya se encuentra en construcción.
La Cámara tiene un recuento de 86 proyectos no habitacionales vigentes en cartera, diez de los cuales concentran el 44% de participación del total del gasto en construcción esperado para 2015. De estos últimos, 81% se localizan en la región Metropolitana, siendo la construcción de oficinas el principal impulsor del sector.
