Inmobiliarias y tasas largas: los focos de preocupación del Banco Central para la estabilidad financiera

Qué observar: El Banco Central identificó en su Informe de Estabilidad Financiera (IEF) del segundo semestre de 2024 al sector inmobiliario y a las tasas de interés de largo plazo como los principales factores de riesgo local para la estabilidad financiera.

• Estas preocupaciones surgen en un contexto de debilitamiento económico global, altas tasas de endeudamiento y presiones internas, que podrían amplificar los desafíos del sistema financiero chileno.
• Advierte que el escenario externo continúa siendo la principal fuente de riesgos para la estabilidad financiera local. “Si bien se dio inicio al ciclo de normalización de la política monetaria en EE.UU., se ha elevado la incertidumbre asociada a las tensiones geopolíticas a nivel global y al alcance e impacto de potenciales políticas económicas y comerciales en EE.UU.”
• Además, persisten algunos focos de riesgo externo como la elevada valoración de activos financieros, la persistencia de las tasas de interés de largo plazo en niveles altos y el elevado endeudamiento soberano y corporativo a nivel global.

Sector inmobiliario: Altas tasas y ventas estancadas. El Banco Central advierte que el sector inmobiliario y de la construcción enfrenta un panorama complicado debido al deterioro prolongado en sus indicadores clave. La entidad dice que estos sectores, fuertemente interconectados con la banca y el sistema financiero, requieren mantener el monitoreo para mitigar riesgos sistémicos.

• Bajo dinamismo en ventas: Las transacciones de viviendas se mantienen en niveles bajos, mientras que el stock de viviendas terminadas sigue elevado. Los precios han mostrado estabilidad en el último año, pero lejos del crecimiento promedio observado en la última década.
  • El costo de financiamiento para la compra de viviendas permanece elevado. La tasa de interés de los créditos hipotecarios alcanzó 4,5% en octubre de 2024, situándose en su menor nivel durante el presente año. Sin embargo, este registro aún es elevado en comparación con el 3,6% promedio observado entre 2014 y 2024.
  • Los precios han mostrado estabilidad en el último año, con un crecimiento anual promedio de apenas 1,9%, lejos del 7% observado entre 2010 y 2019.
• Riesgos de crédito: El sector inmobiliario tiene una alta exposición en la cartera bancaria, representando el 35% de las colocaciones totales en deuda hipotecaria y el 8% en deuda comercial.
  • Un aumento de los impagos en estos créditos podría generar tensiones en el sistema financiero.
  • La combinación de ventas lentas, altos inventarios y condiciones de financiamiento más restrictivas podría derivar en un aumento en los niveles de impago, tanto en los créditos hipotecarios como en los comerciales asociados a inmobiliarias.
  • El índice de cuota impaga de las empresas inmobiliarias alcanzó 1,7% de las colocaciones del sector, el valor más alto en los últimos quince años. Por su parte, las constructoras también han aumentado su impago bancario, ubicándose por debajo de su registro previo a la pandemia.
• Mitigadores de riesgo: Los bancos cuentan con garantías sólidas para cubrir la exposición, pero un ajuste significativo en los precios de las viviendas o un deterioro prolongado podría incrementar los requerimientos de provisiones.
  • Las garantías sobre los créditos inmobiliarios cubren cerca del 90% de la deuda expuesta, en comparación con el 40% promedio en otros sectores.

Sector comercio. Si bien no se menciona directamente los datos de impagos en el sector comercio se han elevado en los últimos trimestres de acuerdo a los datos del Banco Central.

• Debilidad en la demanda interna: Las ventas minoristas han mostrado rezagos en comparación con otros sectores de la economía, reflejo de un menor dinamismo en el consumo y mayores restricciones presupuestarias en los hogares.
• Empresas pequeñas en riesgo: Las micro y pequeñas empresas del comercio, muchas de las cuales se financiaron mediante créditos Fogape durante la pandemia, enfrentan dificultades para cumplir con sus compromisos, lo que se traduce en un aumento del impago bancario.

El alto costo del dinero ante un entorno global adverso. Las tasas de interés de largo plazo se mantienen en niveles históricamente altos debido al elevado endeudamiento global y a la menor liquidez en los mercados financieros. Esto encarece el financiamiento, tanto para economías desarrolladas como emergentes.

• “La persistencia de las tasas de interés de largo plazo en niveles altos aumenta los costos de financiamiento, afectando la inversión, el acceso al crédito hipotecario y el dinamismo económico general”, señala el Banco Central.
• La persistencia de altas tasas largas seguiría afectando el costo de financiamiento bancario. “Una parte importante del financiamiento de la banca es a largo plazo, a través de la emisión de instrumentos de deuda, como los bonos corrientes, los bonos subordinados y perpetuos, y de instrumentos de capital”, dice.
• Advierte que de persistir o profundizarse los altos niveles de las tasas de interés de largo plazo, las condiciones de financiamiento de la banca se tornarían más desfavorables y, por lo tanto, se afectaría la intermediación de créditos de largo plazo, como el financiamiento hipotecario para la vivienda y necesidades de inversión para el sector corporativo.
• Las tasas de interés de largo plazo se mantienen en niveles históricamente elevados, reflejando presiones globales por el endeudamiento soberano y corporativo, junto con las políticas monetarias de normalización en economías avanzadas.
• Cambios abruptos en el apetito por riesgo a nivel global podrían generar una salida de capitales, impactando el tipo de cambio y encareciendo aún más la deuda externa chilena.
• Las altas tasas de largo plazo afectan directamente a los créditos hipotecarios y a las emisiones de deuda corporativa, restringiendo la inversión y el consumo.

Mercado financiero aún no recupera los retiros. Uno de los factores que perjudicó la liquidez del mercado financiero local fueron los retiros de fondos de pensiones. Que advierte el Banco Central:

• “A nivel local, la profundidad del mercado financiero continúa en niveles bajos en perspectiva histórica, lo que aumenta la exposición a los desarrollos globales, sobre todo ante reversiones abruptas en los precios financieros”, sostiene.
• “La baja profundidad del mercado limita la capacidad de las empresas para emitir deuda de largo plazo en el mercado local, encareciendo el costo de financiamiento corporativo y restringiendo el acceso a recursos para nuevos proyectos de inversión”.
• “La menor liquidez en el mercado financiero local refuerza la importancia de implementar medidas que fomenten su desarrollo, mitigando así la vulnerabilidad frente a shocks externos”.