DF | Ante baja en tasas de interés, ¿conviene refinanciar créditos hipotecarios?
DF | Ante baja en tasas de interés, ¿conviene refinanciar créditos hipotecarios?
Por estos días los bancos de la plaza han aumentado su oferta de créditos, tanto a nivel de consumo, como en préstamos para financiar una vivienda.
Considerando la baja experimentada en la Tasa de Política Monetaria (TPM), que cayó hace un par de semanas desde 3% a 2,5%, los clientes han comenzado a cotizar con sus bancos la posibilidad de renegociar su tasa de interés en créditos hipotecarios.
Además del factor TPM, las tasas de este tipo de colocaciones ya venían a la baja, según estadísticas del Banco Central. Si en mayo terminó en un promedio de 2,90%, en la primera semana de junio llegó a 2,80%.
En este escenario, el nuevo newsletter de Diario Financiero, llamado “Mi$ Finanzas”, decidió analizar un caso hipotético de una persona que tomó un crédito hace cinco años por un plazo de 20 años por 3.500 UF ($ 97 millones aproximadamente) a una tasa de interés promedio de 4,3%, margen en que se encontraban los promedios de las tasas en 2014.
¿Conviene refinanciar? El director académico del Magister en Finanzas y del MBA de la Universidad Finis Terrae (UFT), Nicolás Magner, considera que en este momento sí conviene refinanciar el préstamo hipotecario, siempre que haya contratado el hipotecario con tasa fija.
Explica que el costo de un crédito hipotecario se compone de costo de financiamiento y de seguros. “Al bajar la tasa de interés baja el costo de financiamiento, haciendo que el costo de todos los créditos (incluido los hipotecarios) baje”, sostiene.
Así, considera que, si una persona refinancia el crédito, obtendrá los recursos para pagar su hipotecario actual y la cuota del nuevo préstamo será más baja, generando un ahorro que dependiendo del plazo, puede durar varios años.
Gasto operacional
Un elemento que las personas deben considerar a la hora de evaluar la opción de refinanciar el préstamo es el costo asociado a ello, que se compone de impuestos de timbre y estampillas, costo de tasación y gastos operacionales del banco.
Dependiendo del banco, el costo total de abrir un crédito hipotecario puede fluctuar entre $ 1,3 millones y $ 800 mil, comenta el experto.
Es clave consultar primero al banco donde se tiene el crédito hipotecario, porque debido a la competencia que existe en la industria financiera, ninguna entidad busca una fuga de clientes. Esto da la oportunidad de poder refinanciar el crédito al interior de la compañía y evitar pagar costos extras al momento de cambiarse de entidad.
Eso sí, se deben considerar una serie de documentos que solicitan los bancos, como por ejemplo, el certificado de dominio vigente y el de hipotecas, gravámenes y prohibiciones que se obtienen, previo pago, en el Conservador de Bienes Raíces.
Consejos prácticos
El profesor de la UFT sintetiza en tres pasos la evaluación del refinanciamiento:
- Obtener tres simulaciones, una de su banco y otras dos entidades distintas.
- Calcule la diferencia entre su dividendo actual y el estimado según las simulaciones. Si la cuota es menor que la actual, se generará un ahorro mensual por todo el plazo del crédito.
- Sume ese ahorro y compárelo con el costo de refinanciar. Si el ahorro es mayor, entonces puede ganar dinero refinanciando su hipotecario.
