El plan radical con el que Berlín quiere frenar la escalada de precios en el alquiler de viviendas
El plan radical con el que Berlín quiere frenar la escalada de precios en el alquiler de viviendas
Un exalcalde de la vibrante ciudad capital de Alemania una vez se refirió a Berlín como "pobre, pero sexy".
El eslogan refleja su comparativamente bajo costo de vida. Pero hoy en día, sin embargo, no hay más que intentar buscar un apartamento asequible para descubrir que la parte "pobre" de esa identidad está cambiando rápidamente.
La afluencia de nuevas personas, como jóvenes que buscan un destino de estudios más barato y profesionales atraídos por el sólido mercado laboral, ha ayudado a hacer de Berlín uno de los mercados inmobiliarios de más rápido crecimiento en el mundo y ha contribuido al aumento de los precios de alquiler.
Según un reciente estudio del portal inmobiliario Immowelt, los alquileres en Berlín se duplicaron en los últimos diez años: de US$6,40 por metro cuadrado en 2008 a US$12,86 en 2018.
Aunque las rentas siguen siendo más bajas que en otras grandes ciudades alemanas como Múnich o Fráncfort, el incremento de los alquileres en Berlín fue más alto que en ningún otro lugar del país.
Los precios de alquiler varían mucho según el barrio, pero estadísticas de 2017 reflejan que rentar un apartamento de una habitación en algunos de los vecindarios más deseados de la ciudad puede valer como media más de 1.120 euros al mes.
Por supuesto, las preocupaciones por el creciente costo de vida no son únicamente cosa de Berlín: las principales ciudades del mundo están luchando contra las mismas tendencias.
Pero un grupo de políticos locales propuso aquí una idea radical para abordar el problema: introducir un tope de renta que congelaría todos los alquileres existentes para los próximos cinco años.
"Hasta hace seis o siete años, Berlín tenía rentas mucho más bajas", le dijo a BBC Capital Julian Zado, vicecoordinador de los socialdemócratas de Berlín y uno de los que sugirieron el cambio.
"Muchos jóvenes, como yo, vinimos a Berlín porque los apartamentos cuestan la mitad de lo que costarían en Fráncfort o Múnich, por ejemplo. Lo que es exclusivo de Berlín es la rapidez con la que todo esto cambió".
Alemania gestiona su política de vivienda a nivel nacional.
Pero después de que un abogado local argumentara que debería ser legal que los estados implementen sus propias regulaciones de vivienda, algunos políticos entre los socialdemócratas de centroizquierda de Berlín aprovecharon la oportunidad y propusieron sus planes para un mietendeckel, o un tope de alquiler.
Jugando a ponerse al día
La idea detrás de la propuesta es que, mientras se construyen nuevas viviendas para satisfacer la creciente demanda, pasarán años antes de que esos apartamentos estén realmente disponibles.
Al congelar las rentas existentes durante cinco años, dijo Zado, la ciudad podría ayudar a prevenir grandes subidas en el alquiler hasta que la llegada de nuevos apartamentos estabilice el mercado.
Idealmente, él y sus colegas defienden esta medida -combinada con otras- para reducir el alquiler promedio a alrededor de US$6,7-US$7,9 por metro cuadrado (en comparación con los actuales US$12,86).
"Cada año, decenas de miles de personas se mudan a Berlín porque es una ciudad muy atractiva y, como resultado, sabemos que el problema se hará más evidente", continuó Zado.
"Llegan más personas a Berlín de lo que se construyen nuevos apartamentos".
En la última década, la población de Berlín aumentó en cientos de miles: actualmente alberga a más de 3,7 millones de personas, según estadísticas del gobierno, en comparación con los algo menos de 3,4 millones de finales de 2008.
Las estimaciones del Senado de Berlín dicen que este crecimiento seguirá acelerándose, proyectando que la ciudad superará la marca de cuatro millones de personas en el año 2025.
Combinando eso con el hecho de que la gran mayoría de los berlineses -aproximadamente el 85%- alquila en lugar de comprar la vivienda donde viven, el resultado es que se convierte en la tormenta perfecta para viviendas asequibles.
Algunos de estos apartamentos son viviendas sociales del Estado, otros son propiedad de un conglomerado de grandes empresas privadas de alquiler y propietarios de menor escala.
Pregúntele a cualquier persona recién llegada a Berlín para vivir y es probable que tenga su propia historia sobre cómo encontró un apartamento.
Gabriella Linardi, una joven de 26 años que trabaja en la industria de la tecnología, se mudó desde Estados Unidos a Berlín hace dos años y se hizo cargo del contrato de alquiler de un apartamento compartido que actualmente cuesta unos US$338 al mes.
Su prometido Max, un alemán de 29 años que también trabaja en tecnología, ha vivido más tiempo en la ciudad y actualmente paga lo mismo.
Los dos quieren irse a vivir juntos, pero a pesar de estar dispuestos a gastar más del doble de sus alquileres actuales en un piso nuevo, hasta el momento no han tenido suerte en encontrar uno.
Decepcionada por los precios y las opciones cuando comenzaron a buscar, Linardi dice: "Lo que estamos buscando, a pesar de que ya hemos duplicado nuestro presupuesto, es básicamente un lugar que no es una mejora en comparación con donde vivimos ahora y cada vez está más lejos del centro".
Alemania ha tomado medidas en los últimos años para comenzar a lidiar con este problema.
En 2015, el parlamento aprobó una ley que restringe la cantidad que los arrendadores pueden aumentar las rentas.
Según esta legislación, el precio del alquiler en un nuevo contrato no debe ser más de un 10% más alto que el precio promedio en ese barrio concreto.
Políticos y expertos en política de vivienda dicen que la ley, sin embargo, no llega lo suficientemente lejos como para proteger a los inquilinos.
Reiner Wild, jefe de la Asociación de Inquilinos de Berlín, le dijo a BBC Capital que la ley tiene demasiadas excepciones, por lo que los propietarios a veces deciden ignorarla.
Además, los inquilinos prefieren a menudo no emprender acciones legales contra los propietarios porque ya es lo suficientemente difícil para encontrar un apartamento adecuado.
"[La ley] ha ayudado a numerosos inquilinos, pero no ha tenido un efecto sostenido en los niveles de alquiler", dijo Wild.
¿Cuál es el truco?
La introducción de un tope de alquiler, aunque sea temporal, podría suponer un alivio para aquellos que luchan por sobrevivir cada día con los costos de vida en Berlín, pero también podría tener importantes desventajas.
Dicha política podría agravar la actual escasez de viviendas de la ciudad. Algunos expertos dicen que podría llevar a los constructores a buscar compradores y no inquilinos, para sus nuevos apartamentos.
"Hay una falta de vivienda en Berlín", dijo Michael Voigtländer, del Instituto Económico Alemán en Colonia. "Y esa falta de vivienda no se solucionará si se limitan los alquileres".
Axel Gedaschko, jefe de la Asociación de la Industria de la Vivienda de Alemania, le dijo al periódico Die Zeit que incluso podría llevar a que promotores no construyan más viviendas en los próximos años.
"Una detención en el alquiler llevaría a nuestras compañías a construir aproximadamente 50.000 apartamentos menos en los próximos cinco años", aseguró.
Además, si los propietarios saben que no pueden aumentar sus ganancias en los próximos cinco años, podrían optar por posponer cualquier reforma o mantenimiento de la vivienda mientras tanto.
"Si los dueños no tienen un incentivo para reinvertir dinero en sus propiedades porque las rentas están congeladas, es posible que se vea una reducción en la calidad de la vivienda por falta de mantenimiento", dijo Corianne Scally, experta en vivienda asequible del Urban Institute de Estados Unidos.
Todavía es temprano para la propuesta. Los primeros políticos están trabajando para determinar si está legalmente permitido que Berlín implemente su propia política de vivienda.
Suponiendo que finalmente sea aprobada, la propuesta sería luego discutida por los políticos locales, expertos en políticas de vivienda y otros para redactar una legislación y determinar cómo funcionaría la ley en la práctica.
Mientras tanto, algunos residentes de Berlín están intentando que los precios de los alquileres se mantengan bajos con otra estrategia.
Se trata de una petición formal para que la ciudad rompa con las empresas de alquiler que poseen más de 3.000 apartamentos. (la compañía Deutsche Wohnen, por ejemplo, posee aproximadamente 115.000 en toda la ciudad).
La petición tiene hasta principios de abril para reunir firmas con la esperanza de obligar al gobierno a abordar este tema.
Si se implementara una política de renta máxima, los políticos locales aseguran que sería algo revolucionario y un potencial ejemplo para otras ciudades que enfrentan problemas con el costo de vida.
Hamburgo también está empezando a considerar la implementación de algún tipo de límite de alquiler.
"Una idea similar nunca existió antes en Alemania", dijo Katrin Schmidberger, representante en Berlín de Los Verdes y portavoz de su partido sobre política de vivienda.
"Sobre si esto es posible o no, estamos entrando en un nuevo territorio legal y políticamente", concluyó.
