Morosidad en pago de gastos comunes llega a niveles históricos: ¿Cómo enfrentar esta crisis?
Morosidad en pago de gastos comunes llega a niveles históricos: ¿Cómo enfrentar esta crisis?
Por Paulina Inzunza y Camilo Bravo
Gabriela y Joaquín viven en el mismo edificio de Santiago Centro desde hace siete años, sin embargo, desde que comenzó la pandemia del coronavirus en Chile, su cuenta de gastos comunes no ha hecho más que aumentar.
"Vivo en la calle Fray Camilo Henríquez en un edificio antiguo, sin gimnasio ni piscina. Normalmente pagaba 50 mil por gastos comunes, ahora los dos últimos meses han subido entre 5 mil y 7 mil pesos cada vez", contó Gabriela a T13.cl.
Según una investigación realizada por Edifito, un software de administración online de edificios y condominios con más de 4.000 usuarios a lo largo de Chile, la tendencia de morosidad en los gastos comunes de la Región Metropolitana se ha disparado en los últimos meses alcanzando niveles históricos.
Ya en el comienzo del estallido social, es decir, en el mes de octubre, el porcentaje de la morosidad había subido de un 23,7% a 28,7%. Y si bien en los meses del verano disminuyó esta cifra, la llegada del coronavirus hizo que el 24,1% de febrero se convirtiera en un 27,6% en marzo, y luego en un 33,3% en abril.
"El alza me parece terrible porque hay familias que están sin trabajo o recibiendo menos ingresos. Por nuestra parte tenemos trabajo y seguimos recibiendo el sueldo normal, pero no es la realidad de todos los vecinos, además que si uno se atrasa un par de días el interés es grande", agregó Gabriela.
"La evolución del gasto común en los últimos 10 años es de un 30%"
Esta alza en los gastos comunes, que se ha repetido en varios edificios y condominios de la ciudad, más la alta tasa de desempleo por la crisis santiaria -JP Morgan cree que el desempleo en Chile ya bordea el 20%- pueden ser las claves del aumento de la morosidad en esta área.
En Edifito proyectan que en los próximos meses se mantendrá la tendencia de la morosidad en gastos comunes. Asimismo, aclaran que las alzas en los últimos años tienen relación con el aumento en las remuneraciones y costo de los servicios.
"La evolución del gasto común en los últimos 10 años es de un 30%, según el estudio que realizamos en 2019, lo que es entorno a un 3% anual".
Sobre lo mismo, hacen un llamado a los usuarios a "tener toda la información a mano y poder apoyar al comité en revisar las cuentas y gastos operativos que se realizan, apoyando en la búsqueda de nuevos proveedores, tratando de mejor la gestión de compra".
Por su parte, Patricio Letelier, Property Management Director CBRE Chile, compañía de servicios inmobiliarios comerciales que cuenta con 530 oficinas distribuidas en todo el mundo, también aclaró que para reducir el valor del gasto común se deben reducir los costos asociados a la mantención de las comunidades sin descuidar las necesidades de limpieza y sanitización:
"Un plan de optimización de las operaciones ha repercutido inmediatamente en una importante baja en el costo de operar los edificios, lo que a su vez repercute directamente en una baja en los gastos comunes", apuntó Letelier.
El riesgo de no pagar los gastos comunes
Según Sergio Tricio, académico de Unegocios y gerente general de RUVIX (asesoría financiera independiente), el gran riesgo de no pagar los gastos comunes está en que en muchas ocasiones, dependiendo del reglamento de copropiedad del edificio o villa en la que uno viva, significará tener que pagar variados intereses, multas o incluso el corte de algunos servicios, como por ejemplo el agua caliente.
Por eso, el experto aconseja que para evitar la morosidad en gastos de vivienda, estos no deberían superar el 25% de los ingresos mensuales. "Uno siempre debería atenerse a esa restricción, en donde se incorpora tanto el arriendo como los gastos comunes".
Revisa más detalles en el siguiente video:
"Echar mano a los fondos de reserva"
Julio Vásquez formó parte de la Asociacion de Administradores de Copropiedad Inmobiliaria de la región del Bíobio. Luego de ser administrador y presidente de la misma entidad, hoy ejerce como consultor de temas de copropiedad.
En su experiencia, aseguró que "si en un edificio hay una morosidad que va entre un 10% y 15%, por estos días podría aumentar entre 40% a 50%".
Según él, para estos casos existe "el fondo recaudado a través de los gastos comunes; el fondo de pérdida, que son los fondos de morosidad; y el fondo de reserva. Precisamente éste se va incrementando mes a mes y aquí es donde los administradores y el comité de administración pueden 'echar mano' para tener los servicios y pagos al día. Aquellos edificios que son nuevos pueden hacer uso de sus fondos operacionales. Esto se recupera en el largo plazo"; explicó.
Sobre lo mismo, Vásquez hizo un llamado a los usuarios a pagar recalcando que ellos tienen la posibilidad de ir abonando.
Experiencias de otros países: Otro modelo de cobro
En Chile los gastos comunes se cobran de acuerdo al gasto real incurrido. En este sentido todos los meses se hace un recuento de lo gastado y eso lo pagan los copropietarios o usuarios por mes vencido en virtud del porcentaje que cada quien tenga asignado.
Según informa CBRE Chile, "al ser el pago en mes vencido se le genera una presión en el flujo de caja adicional a la comunidad. En otros países se cobra mensualmente por mes anticipado de acuerdo a un presupuesto realizado a comienzos de cada año. Luego, a fin de año se realiza una reliquidación en donde se cobra o reembolsa a casa usuario según corresponda".
Esta forma de operar, que establece la normativa en otros países, fija que en todos los meses el gasto común es el mismo, lo que permite a los usuarios una mejor planificación.
Sin embargo, tiene la desventaja de que podrían ocurrir situaciones en que a fin de año se debe pagar una diferencia relevante cuando el gasto real excede al presupuesto.
"Es complejo ubicar y cobrar a usuarios que durante el año salieron del edificio, generándose un déficit en la operación", sentenció Patricio Letelier.
