-El Presidente Boric en la cena de la Construcción se comprometió a solucionar la demora que tienen las obras cuando se encuentran con hallazgos arqueológicos y el accionar del Consejo de Monumentos Nacionales ¿Hay avances?
-Diría que sí. El Presidente dio el mandato al ministro de Economía, Nicolás Grau, de sacar adelante este tema y otros que afectan a los permisos que deben enfrentar las obras y Grau se puso a trabajar firme con su equipo. Han avanzado bastante y tienen previsto ingresar un proyecto de ley en septiembre próximo.
Nos han explicado la reforma que quieren impulsar porque hoy día lo que son los temas de permisología y tramitología afectan demasiado a quienes quieren invertir o construir. Al final se transforma en un impuesto encubierto que finalmente son las personas que terminan pagando.
– ¿Cuánto afectan las demoras que pueden ocurrir por este tipo de problemas?
-Por ejemplo, en Obras Públicas por temas de trámites o patrimoniales hoy tenemos seis hospitales paralizados que no pueden continuar sus obras porque se encontró algún hallazgo o falta otorgar un permiso. Que no se pueda seguir la construcción del hospital significa que finalmente son las personas que viven en ese sector las que no tienen atención de salud o tienen que recorrer muchos kilómetros para poder atenderse.
Por otro lado, no solamente en vivienda pública sino también en vivienda para sectores medios y altos, vemos que los permisos se alargan. Las direcciones de obras de las municipalidades no contestan, los alcaldes ponen trabas a los proyectos que cuentan con sus papeles. Al final, esto genera que los precios suban, porque los costos aumentan y eso se traduce que se extienden los plazos y detrás de ello hay personas que están esperando una vivienda por 6 u 8 años.
– ¿Se podrá cumplir con el objetivo de construcción de viviendas que ha planteado el Gobierno?
-Según el Ministerio de Vivienda se entregaron 50 mil viviendas en el período pasado. Con eso no lograremos cubrir el plan de emergencia habitacional que propusieron el Presidente Boric y el ministro Carlos Montes. Pero sí creo que el ministro Montes está haciendo un muy buen trabajo en términos de ampliar el tipo de oferta.
El tema que tenemos que pensar para avanzar con las personas más vulnerables es abrir soluciones. Pensar en algo como cuando Ricardo Lagos dijo que teníamos un montón de infraestructura en este país y las entregó en concesiones. Hoy los privados también puedan invertir en esta área al igual que se está realizando en otras partes del mundo. Que los privados entren a proveer de vivienda pública a los sectores más vulnerables.
-¿Cómo se hace eso?
-A través de una alianza público-privada en donde unos de los ministerios de Vivienda, Bienes Nacionales y otros que lo dispongan pone un terreno y el inversionista construye un edificio y lo opera entregando una porción de ese edificio a arriendo dirigido a familias vulnerables. Y la otra porción a arriendo de mercado. Así podemos hacer integración a través de inversión privada y podemos mejorar velocidad.
Lo más importante de todo esto es que después del período de operación de esta “concesión” que pueden ser 10 años, 20 años, o 30 años se le devuelve el terreno al Estado, pero ahora con un bien encima, que lo va a poder volver a licitar y obtener ingresos por esa operación. Eso es lo virtuoso que tiene y se puede hacer de forma rápida.
– ¿Con ello queda atrás el anhelo de un vivienda propia porque habría familias que vivirían a través del arriendo?
-La gente joven ha ido cambiando su forma de pensar respecto de tener su vivienda propia. Hay gente que dice que quiere seguir teniendo su vivienda propia, pero también tenemos gente que quiere arrendar. Comentábamos con el ministro que muchas veces quieres entregar un subsidio en Antofagasta, por ejemplo, y la persona dice ‘pucha es que me estoy yendo a Talcahuano. Me trasladaron. No puedo obtener el subsidio acá’.
Por eso tenemos que abrir el abanico de soluciones. Porque hoy día las soluciones que se están dando están enfocadas en familias desde tres o cinco personas, pero los núcleos familiares hoy son distintos. Son personas solas que no necesitan tres dormitorios y un baño. Necesitan tal vez dos dormitorios o un dormitorio y un baño. El requerimiento cambia porque ha cambiado la tipología de familia. Tenemos distintos tipos de solución. Hay que ir optimizando de manera que el gasto del Gobierno esté mejor enfocado.
– ¿Ven un déficit de terrenos?
-Terrenos existen en todas las ciudades de Chile. Lo que pasa es que lo que necesitamos hacer es generar terrenos con condiciones adecuadas de construcción. Es decir que aprovechen la infraestructura pública que se ha dispuesto en la ciudad, cerca de las líneas de Metro, pero en muchas de ellas la altura máxima permitida son dos pisos. Entonces desde el punto de vista urbano y de transporte no se optimiza la inversión pública que se hizo porque no está siendo aprovechada. Se genera un vacío de ocupación del bien público.
Si tú quieres hacer una línea de metro tienes que, como ocurre en otras capitales del mundo, dar condiciones adicionales para que, en la faja por donde va el metro, más personas puedan vivir. Eso inhibe a que empecemos a sacar a las personas hacia las periferias, que son siempre las que tienen menos recursos. Lo que tenemos que hacer es que la gente con menores recursos pueda vivir en el centro de Santiago o en Providencia o en San Miguel, La Florida u otros lugares.
– Pero eso tiene que ver con los planos reguladores de las comunas.
-Sí y ahí el ministerio de Vivienda está jugando un rol fundamental en agilizar los permisos, que los planes reguladores se modifiquen y sacar permisos especiales para este tipo de soluciones en donde se le den condiciones a este tipo de soluciones. El trabajo que está haciendo el ministerio va en esta dirección, que es abrir estas soluciones. Nosotros no estamos inventando la rueda.
El ministerio lo que está haciendo es copiar lo que existe, por ejemplo, en Madrid. Traigamos a las personas al centro donde haya servicios y transporte. No las saquemos a la periferia. Pero tenemos a las municipalidades que en sus planeo reguladores no permiten. Dan menos opciones para construir una mayor cantidad de vivienda so densificar en altura.
– Los inmigrantes eligen este tipo de ubicaciones por que los servicios los tienen a mano.
-Exactamente. Pero lo que pasa es que finalmente como los arriendos son un poco más altos porque tienen buena ubicación, buena conectividad, buen servicio, empiezan a sobresaturarse los edificios. Empiezan los problemas de convivencia porque en un departamento que está estructurado para que vivan tres personas, están viviendo seis u ocho. Ese es el gran problema.
Cuando haces un edificio calculas las capacidades máximas de ocupación del edificio y si en un edificio de 200 departamentos que tiene una capacidad máxima de 550 personas al final viven 800 personas, el edificio colapsa. Se empiezan a generar filas para ingreso a los ascensores, se generan saturaciones de los depósitos de basura, etcétera.
Por eso, lo que tenemos que hacer es traer soluciones que ya existen en el mundo. En Estados Unidos, por ejemplo, si tú vas a arrendar un departamento, el edificio te pregunta ¿cuántas personas van a vivir acá? Tres personas y te enrolan, entonces, cuando llega un desconocido, se le pregunta ¿usted viene de visita? Pero si lo ven continuamente, a la persona le caducan en el contrato, la sacan del edificio, porque el edificio esta construido para ciertas capacidades. Eso es lo que tenemos que tratar de lograr acá.
– La posibilidad de esta alianza público-privada a través de la entrega de terrenos ¿cómo beneficia a las familias?
–Si generamos un shock de oferta, los precios van a tender a caer. Las personas van a poder vivir en lugares cercanos a toda la red que dan las ciudades. Acabamos de estar en Toronto por el Chile Day, y en el centro de la ciudad se están construyendo a lo menos 10 edificios de 400 o 500 departamentos de uno o dos dormitorios a través de fondos de inversión y ¿qué estaba pasando? El precio de los departamentos para arriendo estaba cayendo. Eso es lo que permite generar oferta.
-Hoy gran parte de las empresas han abandonado el centro de Santiago dejando edificios de oficinas vacíos. ¿No se podrían habilitar como viviendas?
-Por supuesto. Ahí tenemos una buena idea. Es pensar fuera del abanico de soluciones que tenemos. ¿Qué hacemos con esa cantidad de metros cuadrados de oficinas? Pero para reconvertirlas en vivienda tenemos que generar las condiciones y modificar las regulaciones. ¿Por qué? Porque la exigencia, por ejemplo, de estacionamiento para un edificio de 200 departamentos son 150 estacionamientos. Cuando tienes un edificio construido que era para oficinas, ellos no tienen estacionamientos, ¿qué hacemos? No se puede convertir.
Entonces tenemos que generar una legislación adecuada para que ese edificio se pueda convertir sin que se le exijan los estacionamientos porque las personas que ahí viven tienen todos los servicios que le da la ciudad y muchos no necesitan vehículos porque tienen el transporte público en la puerta, tienen todas las necesidades cubiertas en dos cuadras. Es como se hace en Toronto o en Nueva York.
– ¿Han notado un retraso en las políticas de vivienda debido a que el ministro de Vivienda ha estado enfocado en el tema de los convenios con fundaciones?
-Hoy día no hemos visto un retraso y esperamos no verlo. Lo que vemos es que el ministerio de Vivienda está trabajando en apurar la entrega de permisos, por lo tanto vemos que el ministerio no está trancado y eso es muy bueno.
-En infraestructura de obras públicas ¿esperan avances?
-A julio tenemos una baja ejecución que creemos que debería acelerarse de aquí a fin de año.
Hemos hablado con el Ministerio de Obras Públicas. Hay una cartera de concesiones que ya están ejecutadas y que a través de acuerdos complementarios se podrían realizar mejoras, por ejemplo, en ampliación de cárceles, en mejoras en infraestructura vial que ya están concesionadas. Ahí tenemos US$ 7.000 millones en obras que pueden ser ejecutadas de forma muy rápida antes de 1 año porque están realizadas las ingenierías. No son obras grandes, pero son muchas que van complementando a una obra mayor y que evidentemente le dan dinamismo a la economía.
-En el último período muchos empresario de la construcción se fueron a Estados Unidos y Europa. ¿A qué se debe este fenómeno?
-Las condiciones son distintas. Porque tú vas a Estados Unidos, quieres hacer un proyecto viene el alcalde y le muestras el proyecto y él te dice ‘el proyecto me gusta o no me gusta’ y te pregunta: ¿qué le va a ofrecer este proyecto a la ciudad? Y se llegan a acuerdos conversados y negociados entre las partes, y este edificio le dejará una plaza a la comuna, a la comunidad.
Se llega a un buen acuerdo. Los concejales también son pro inversión por lo que en un período de un mes o dos meses ya puedes estar echando a andar un proyecto. Hoy día en Chile te demoras 6 meses o un año para que te den un permiso de edificación. Y eso es lo que está trancando la inversión y eso se ve en que hoy día los permisos de edificación están en su menor nivel desde que se tienen registros, y eso es grave.
