Los precios de las viviendas nuevas continúan subiendo. ¿La razón? La oferta se ha reducido, mientras que la demanda continúa robusta, señala el Informe de Estabilidad Financiera (IEF) del Banco Central.
De acuerdo a los datos recabados en el Gran Santiago por la Cámara Chilena de la Construcción, los departamentos acumulan un alza de 11,1% anual en sus precios (3,1% en su símil de 2013) en el trimestre móvil julio-septiembre de este años, mientras que en casas el incremento fue de 5,9% (7,8% en 2013).
Parte de la explicación se debe a que los costos de construcción se mantienen elevados y a que las tasas hipotecarias se encuentran en niveles muy bajos. A lo que se suma que los precios no estarían reflejando el menor crecimiento de los ingresos laborales del sector.
Para la persona que quiere comprar una vivienda con el objeto de ponerla en arriendo, el Central señala que la rentabilidad ha tendido a disminuir. Por ejemplo, si en el cuarto trimestre de 2012 se lograba un retorno bruto anual de 7,3% para un departamento ubicado en Santiago, al tercer trimestre de este año sólo se alcanza un 6,3%. En el caso de las casas, la capacidad de rentar pasó de 7% a 6,2% en el mismo lapso.
Lo que definitivamente ya no se encuentra son bancos que financien el 100% de la compra de una vivienda. La mayoría del sistema exige un pie y éste se ubica en torno al 20% o un poco más.
Lo que sucede en el mercado inmobiliario es importante porque el 25% o más de los ingresos de un hogar se destina al pago de dividendos hipotecarios. Si las tasas bajan y hay perspectivas de mantener el trabajo, las personas suelen aprovechar estas circunstancias para comprar.
Este año el volumen de ventas de viviendas nuevas en Santiago continúa por sobre el promedio del período 2002-2014, aunque la tendencia se ha moderado entre julio y septiembre. Esto llama la atención debido a que no va acorde a la desaceleración de la economía que está cerrando el ejercicio con un crecimiento cercano al 1,7%.
Sin embargo, hay razones que explican este comportamiento. En primer lugar, las tasas hipotecarias han pasado de 4,4% a inicios de 2014 a 3,8% durante el tercer trimestre. En segundo término, el desempleo se mantiene levemente por sobre el 6%. Y el tercer factor obedece a la reforma tributaria que introduce nuevos impuestos a futuro. Todo ello hizo que muchos compradores adelantaran su decisión de compra.
Las comunas que suben
La Cámara Chilena de la Construcción publicó su último informe este mes sobre el mercado inmobiliario.
Allí señala que los precios de los departamentos en las zonas nor-poniente y sur de Santiago se aceleraron en el trimestre móvil julio-septiembre, aumentando 16% y 18,7% respectivamente. No fue así la realidad que vivieron estas zonas el año pasado, cuando los valores bajaron 3,4% y 1,3% en el mismo orden.
Por otra parte, el alza de precios acumulada en el segmento de departamentos en el Gran Santiago a septiembre fue de 9,2% (8,3% en 2013), mientras que en la zona nor-oriente se elevó 9,9% (3,1% en 2013).
En el mercado de casas, las alzas de precios también se intensificaron en las zonas nor-poniente y sur, subiendo 7%y 5,8% a septiembre. En el mismo periodo de 2013 estos aumentos fueron de 3,6% y 10,1% respectivamente.
Sin embargo, en la zona alta de la capital, es decir, en el área nor-oriente la variación de precios acumulada a septiembre fue negativa (-0,2%), lo que contrasta con el fuerte incremento que registró el año pasado (16,6%) en el mismo período.
