Martes 12 de octubre. Mediodía. Paseo Ahumada. La calle, por ambos lados, está vestida de coloridos paños que sostienen productos ofrecidos por vendedores ambulantes. Mascarillas, maquillaje y disfraces de Halloween se ven en oferta. Y a sus espaldas: tiendas establecidas. Algunas están abiertas, pero otras tienen carteles de “se arrienda”.
“Esta es una de las zonas más caras para el arriendo de locales minoristas”, dice Cristián Gutiérrez, director de Gutiérrez-Gabauer, firma de valoración de activos inmobiliarios. “Antes era muy raro que existieran locales vacíos, pero actualmente esa es la tónica”. agrega.
Han pasado dos años del estallido social y el centro de Santiago todavía sufre los impactos de las protestas. Desde octubre de 2019 se han ido farmacias, supermercados y casas de cambio. A inicios de este año cerró la icónica sucursal de París en Alameda con San Antonio y este jueves Falabella anunció que dejaría su tradicional oficina de Rosas para irse a Nueva Las Condes .
Pero ese fenómeno no se da solo en el retail. Antes, en la zona cero, había cuatro bancos operando (Santander, Banco de Chile, BancoEstado y Bci). Hoy no hay ninguna. “En todo ese cuadrante ni siquiera hay opciones de arriendo. Nadie quiere estar ahí”, complementa Gutiérrez.
“Me fui a Vitacura”
La situación más drástica está en el comercio gastronómico. Muchos de los restaurantes, bares y fuentes de soda se mantienen cerrados. Otros, decidieron cambiarse de comuna. Ese fue el caso del Bar Santiago.
Ubicado en la intersección de Portugal con la Alameda, a escasos metros de la Plaza Baquedano, el Bar recibía una importante afluencia de público universitario. Pero todo cambió a partir de octubre de 2019. De los 180 días que duraron las manifestaciones, 170 tuvieron que cerrar antes de las 16:00 por la violencia. “En la mañana era fácil encontrar unas 200 piedras fuera del local”, recuerda su dueño, Santiago Santos.
En más de una ocasión intentaron saquearlos, pero los trabajadores lo impidieron. Santos trató de recuperarse durante el verano de 2020, hasta que llegó la pandemia y bajó las cortinas hasta octubre de 2020.
Pero nunca fue lo mismo. Sus clientes no regresaron y las ventas cayeron 80%. Quiso dar la pelea, incluso remodeló el local y la terraza. En marzo del 2021, durante una marcha, le rompieron los vidrios. Ese fue el punto de inflexión. Decidió cerrar y trasladarse a Los Cobres de Vitacura.
La llegada de los chinos
Según Georesearch, desde el 18 de octubre de 2019 en el centro de Santiago han cerrado 600 locales. Casi uno al día desde el estallido social. Un 10,5% lo hizo entre octubre de 2019 y marzo del 2020, el resto ocurrió en pandemia. La mayor cantidad de locales cerrados se registró en diciembre de 2020, en donde quebraron 259 comercios. Un 45,46% de las quiebras corresponde a restaurantes.
Pero la vacancia de los locales comerciales sigue subiendo. De hecho, según Colliers, ésta aumentó 2,2 puntos en el último año. “Los cierres de local han sido más importantes en los sectores con menos flujo. Las ubicaciones más privilegiadas han sufrido menos cierres y probablemente han renegociado los cánones con rebajas transitorias y recuperación escalonada”, indica Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers.
Eso sí, los más golpeados han sido los “grandes locales” (con más de 500 m2). Estos espacios antes eran ocupados por conocidas firmas de retail, pero hoy son comercios chinos. “Estimamos que alrededor del 50% de los nuevos arriendos de este tipo de locales corresponden a chinos, que buscan superficies más amplias en ubicaciones de alto flujo peatonal, porque requieren más espacio físico para mostrar sus productos”, señala Gleisner.
Y agrega: “Ellos no usan el e-commerce, a diferencia de lo que sucede con los grandes retailers chilenos, que están potenciando las ventas online y achicando sus locales”.
A pesar de la situación, Gonzalo Silva, director comercial y de marketing de Equifax, dice que esta comuna sigue siendo el epicentro comercial de la capital: “La zona se mantiene como el principal polo del comercio de la Región Metropolitana, con un 12,3% del total”.
La música que se fue
Ubicada a un costado del Crowne Plaza, la galería de los músicos fue uno de los centros comerciales especializados en instrumentos más importantes de Latinoamérica. Pero ya no.
Hoy son pocas las personas que visitan la galería y muchas tiendas migraron. La mayoría bajó sus cortinas luego de perder parte de su inversión.
Una de las personas que todavía trabaja en el lugar es Rosa Lassana, quien lleva más de 15 años administrando dos locales de guitarras. Uno de ellos fue saqueado en octubre de 2019, y cuenta que los daños fueron incalculables.
No tuvo dinero para emigrar al sector oriente, como varios de sus colegas, así es que decidió quedarse en la galería junto a otras 15 personas. “Es un periodo de mucha incertidumbre. Mis ventas han bajado un 90%”, dice.
Todos los días llama a sus clientes para contarles que el local no ha muerto. “Muchas personas creen que la galería no existe porque la entrada está obstruida con rejas y tablones de madera. A pesar de todo, el músico aficionado llega”, indica. Y agrega: “Si se retoman las manifestaciones me quedaré a cuidar el local”.
Vivir en la zona cero
Durante más de 180 días, la manzana comprendida entre Ramón Corvalán, Carabineros de Chile, Vicuña Mackenna y la Alameda se transformó en un campo de batalla.
Emilio González y José Bustamante son dos conserjes que trabajan en uno de los edificios ubicados en esta zona y aún tienen vivo el recuerdo de las bombas lacrimógenas colándose por la rendija de la puerta.
Recuerdan que debían cerrar las puertas del edificio a las cuatro de la tarde y ponerse una máscara antigases para no sufrir los embates de las bombas. Varias veces fueron amenazados por algunos descolgados de la manifestación, quienes en una ocasión entraron a robar mobiliarios para quemar en una barricada.
“Tuve que comprar persianas mecánicas”, señala Patricia Castel, dueña de un departamento en un quinto piso. Explica que tuvo que incurrir en este gasto debido a que en dos ocasiones los proyectiles rompieron los vidrios de su hogar.
Las bombas y los disparos antimotines detonaron que más del 50% de los habitantes del edificio se fuera. Hoy tienen 20 departamentos desocupados, los cuales han disminuido en más de un 20% su plusvalía. “Mis vecinos vendieron. Antes costaban $100 millones, pero ahora se venden por $20 millones menos”, indica Castel.
La esperanza
Antes de la crisis social el mercado inmobiliario en el centro de Santiago estaba en peaks históricos. Pero desde el 18 de octubre la vacancia -especialmente en los barrios cercanos a Plaza Italia- aumentó.
El peor momento, dice Cristóbal Jara, director de Vincit Rent -filial de SmartChoice enfocada en corretaje y administración de activos inmobiliarios-, fue entre mayo de 2020 y marzo de 2021. “Los cánones de arriendo no solamente se redujeron en aproximadamente 9% a 10% en los departamentos pequeños, sino además los propietarios tuvieron que hacer descuentos de entre el 20% al 50% del canon de arriendo entre uno a tres meses para disminuir el período de vacancia que se estaba produciendo”.
Pero las cosas están empezando a cambiar. “Actualmente, tanto el valor de los cánones como la vacancia se han estabilizado, pero seguimos con precios que están por debajo de los valores previos a octubre de 2019. Eso sí, vemos que la tendencia es al alza y que la demanda está empezando a aumentar. Sin duda, estamos en un muchísimo mejor escenario que hace 12 o 18 meses atrás”, complementa Jara.
En la misma línea, Juan Hornauer, gerente de estudios de Colliers, dice que “el precio promedio de la oferta actual de departamentos en Santiago es de 70,3 UF/m2. Si bien en los últimos dos periodos el precio promedio sufrió una leve contracción, la comuna ha registrado un alza de 5,7% anual en los últimos tres años”.
