¿Deben controlar los gobiernos el precio de los alquileres?
¿Deben controlar los gobiernos el precio de los alquileres?
La de los precios de los arriendos es una conversación de dos caras que se repite en cualquier capital latinoamericana.
Una primera faceta de la discusión, la de los que viven en arriendo, repite sin cesar que "los alquileres están muy caros".
La otra cara, la de los dueños, repite con igual frecuencia: "no me resulta buen negocio entregar mi casa en arriendo".
En medio de esa controversia: ¿cuál es el rol que debe jugar el Estado?
Berlín ensaya
La polémica no es solo latinoamericana. Esta semana Berlín se convirtió en la más reciente capital europea en establecer controles de precios a los arrendamientos en esa ciudad.
La nueva ley que entró en vigencia en la capital alemana prohíbe a los dueños de vivienda cobrar por encima del 10% del promedio local.
Busca reaccionar a los incrementos sustanciales en el precio de la vivienda alquilada, experimentados en esta capital que se ha vuelto popular para inmigrantes jóvenes provenientes de toda Europa.
La medida ya estaba en vigencia para los contratos de arrendamiento existentes, pero ahora se expande a todos los contratos.
Los defensores de la medida esperan que Berlín no sufra la suerte de otras ciudades europeas como Londres, víctimas de un aumento desenfrenado en el costo de la vida que ha hecho más difícil para cualquiera, excepto para los muy pudientes, vivir en la capital británica.
Arriendos por las nubes
Muchos países latinoamericanos aplican medidas similares de control estatal a los arriendos.
Por ejemplo, en Colombia, una ley establece topes en los aumentos anuales de contratos existentes.
En 2015, el máximo aumento permitido es de 3,66% para los firmados después de 2003, y de 3% para los vigentes con anterioridad a esa fecha.
En ese país se estima que alrededor de 4 millones de familias, casi una de cada tres, viven en arriendo, según afirma el sitio web fincaraiz.com.co.
Una situación que se repite a lo largo del continente, muchas veces entre las familias más vulnerables económicamente.
Por lo que muchos verían como algo positivo la intervención del estado en la fijación de valores máximos de alquiler.
Excepto, advierten otros, que al imponer límites a lo que pide el mercado, puede estar desapareciendo el incentivo económico de los propietarios de vivienda, lo que llevaría a que menos casas sean ofrecidas en alquiler.
Cuando en Nueva York se estableció el control de precios de arrendamientos, el número de viviendas construidas al año bajó de 35.000 en 1969, a 10.000 en la década de 1980, asegura un estudio del académico Peter Salins, del Manhattan Institute en Estados Unidos.
Expertos aseguran que el mismo principio que hace que hoy sea difícil de conseguir papel higiénico en Caracas luego que el gobierno impusiese controles sobre sus precios de venta, hace que en muchas de las ciudades donde se imponen controles a los arrendamientos, sea más complicado encontrar vivienda disponible.
"Ni la teoría ni la historia"
"Ni la historia ni la teoría son muy conducentes a recomendar controles en los precios del alquiler", le dice a BBC Mundo Andrés Blanco, especialista en Vivienda y Desarrollo Urbano del Banco Interamericano de Desarrollo.
Más aún, asegura el experto,"hacia los años 30 en América Latina, la mayoria de las ciudades de la región impusieron controles de arrendamiento a ciertas viviendas, que lo hicieron fue disminuir la oferta de alquiler y su calidad, al no haber incentivo a invertir en su mantenimiento".
Además, los precios arriendos de las casas no sujetas a control de precio aumentaron todavía más, pues había más gente buscándolas.
En este esquema, un grupo de personas afortunadas obtiene acceso a vivienda arrendada a precios controlados por el Estado, mientras que otros deben buscar, a veces mediante mecanismos extralegales, y frecuentemente más costosos, una manera distinta de satisfacer sus necesidades de vivienda.
"En ocasiones se crea una especie de mercado negro, en el que se mantiene el precio controlado, pero aparecen otros cobros por otros rubros, como por ejemplo, depósitos muy grandes, que llevan a costos de transacción mayores", dice Blanco a BBC Mundo.
El especialista del BID recomienda como alternativa para combatir los costos altos de arriendo, el establecimiento de subsidios estatales otorgados a personas de bajos ingresos para que puedan arrendar vivienda en el mercado libre.
Los más caros
Con todo y las dudas que estos controles de precios presentan a los escépticos, resultará casi inevitable que muchas voces sigan abogando por ellas.
Especialmente a medida en que los precios de los arriendos siguen disparados en tantas ciudades.
Según la publicación privada Global Property Guide, la europea Montecarlo tiene los arriendos más caros del mundo, en promedio US$10.000 mensuales, seguida de Londres, con US$6.856. Ninguna ciudad latinoamericana está entre las más diez más caras para arrendar, de acuerdo a esa publicación.
Nueva York, ciudad en la que existen algunos controles al precio de arrendamiento que aplican a cerca de la mitad de las viviendas de la urbe, está en el tercer lugar con US$6.553.
Numbeo, un sitio de comparación de precios de capitales en todo el mundo, asegura que el arriendo promedio de un apartamento de una habitación en Bogotá llega a los US$414, cifra que llega a US$444 en Quito, y se dispara a US$1.140 en Ciudad de Panamá.
Pocos disputan que el alto precio de la vivienda, relativo al ingreso de sus habitantes, es un problema serio en el presupuesto de la mayoría de los habitantes urbanos de la región.
Lo que no está tan claro es si la mejor solución al problema es establecer controles oficiales a los arriendos.
