Derrumbe en Miami | "Está el temor de que tu edificio puede ser el siguiente"

El reciente derrumbe del edificio en Miami, a solo varios kilómetros de su hogar, llevó a Sergio, un español que reside en un edificio en la turística zona de South Beach, en la popular Miami Beach, a tomar una decisión radical.

"Decidí vender mi apartamento. Lo había comprado en 2014, pero después de siete años viviendo allí, con esto, para mí, fue suficiente", le dice a BBC Mundo.

Como le pasó a Sergio, el derrumbe parcial del edificio Champlain Towers South la pasada semana se ha vuelto una alerta trágica y un temor recurrente para los que viven ya no solo en la populosa Miami Beach, sino en las áreas costeras de Florida.

El derrumbe ha costado ya más de una decena de vidas y aún hay más de 120 desaparecidos.

"Cuando pasan estas cosas, se preocupa muchísimo la gente por dos motivos: primero, porque las regulaciones pueden cambiar, se pueden exigir más controles de las asociaciones de propietarios que tendremos que pagar los residentes, y eso se traduce en más dinero al año, pero también está el temor de que tu edificio puede ser el siguiente que se derrumba", afirma Sergio.

No están claras de momento las circunstancias del derrumbe del Champlain Towers South.

Y aunque ingenieros estructurales entrevistados por BBC Mundo coinciden en que el colapso fue "extremadamente raro" y creen que el riesgo de una situación similar es reducido, reportes de medios locales y de vecinos de edificios altos, principalmente en áreas costeras, han comenzado a denunciar temores por potenciales problemas estructurales en sus condominios.

"En los últimos días hemos visto numerosas denuncias de este tipo que necesitarán ser estudiadas", dice a BBC Mundo Atorod Azizinamini, profesor de Ingeniería Civil y director de la Escuela Moss de Construcción, Infraestructura y Sostenibilidad de la Universidad Internacional de Florida (FIU).

"En cierto sentido, el hecho de que existan grietas u otras fallas visibles no es un problema que implique necesariamente que el edificio colapse. Pero después de esto es comprensible el temor de muchas personas y las autoridades deben ser proactivas para tratar de dar calma y evitar sucesos similares", dice.

Desde la pasada semana, la alcaldesa de Miami-Dade, Daniella Levine Cava, anunció una inspección de emergencia en un plazo de 30 días para garantizar la seguridad de todos los edificios de más de cinco plantas del condado que tengan 40 años o más.

Este viernes, uno de ellos de 156 apartamentos en el área de North Miami Beach, a diez kilómetros del derrumbado en Surfside, fue el primero en ser evacuado luego que se detectara durante la inspección problemas estructurales y eléctricos que lo hacían "poco seguro" para sus residentes.

Los expertos temen que solo sea el inicio

Los analistas en bienes raíces todavía no se ponen de acuerdo en cuál puede ser el impacto de esta situación para el sur de Florida, que desde mediados del pasado año vive un boom en la venta de condominios.

"Es imposible saber en este momento cuál será el impacto. Es demasiado pronto: toda la atención se centra en las víctimas y los esfuerzos de rescate/recuperación", dice en un mensaje a BBC Mundo FloridaRealtors, una de las mayores asociaciones de bienes raíces del estado.

Sin embargo, otros expertos consultados por BBC Mundo creen que el panorama no será muy alentador para los edificios más antiguos de la ciudad.

"Eso tendrá un efecto de mercado del 100%", asegura Ana Bozovic, directora de la consultoría de bienes raíces Analytics Miami.

"Cuando las Torres Gemelas cayeron en Nueva York eso tuvo un impacto en el mercado de bienes raíces en Manhattan. Este colapso fue un evento trágico, pero de menor magnitud. Sin embargo, también es previsible que tenga un impacto en el mercado en esa área", dice.

Un mercado floreciente

Peter Zalewski, director de Condo Vultures, una firma de bienes raíces especializada en condominios, explica a BBC Mundo que este tipo de edificios han sido tradicionalmente "segundas viviendas" para gran parte de sus residentes o residencia permanente para aquellos que no puedan comprar casas más caras.

"Algunas personas tienen apartamentos en estos condominios frente al océano porque quieren ir allí el fin de semana o a pasar las vacaciones. Para otros son una alternativa más barata para una propiedad en el sur de Florida, simplemente porque los precios de la tierra son muy caros, pero generalmente, no están allí mucho tiempo", dice.

Esto ha llevado, opina, a que los condominios se vuelven una de los principales recursos de especulación en el sector inmobiliario.

En ese sentido, Bozovic recuerda que el colapso del edificio de Surfside tuvo lugar en un momento de florecimiento para el mercado de los condominios en Florida.

"Si solo nos fijamos en el condado de Miami-Dade, que fue donde ocurrió esta tragedia, hasta mayo de este año, la venta de condominios de más de US$1 millón aumentó en más del 322% respecto al mismo período de 2020 y un 225% con respecto a 2019", dice.

Datos de Analytics Miami indican, entre tanto, que las ventas de condominios por menos de US$1 millón aumentaron en 92%.

De acuerdo con Bozovic, la diferencia entre ambos aumentos es porque el mayor interés en Miami se orientaba hacia edificios de lujo, generalmente más modernos que el que colapsó en Surfside.

"En los últimos tiempos se han estado mudando a Miami personas que vivían en otros estados con mucho capital, muchos de ellos pertenecientes a la industria tecnológica. Estas personas nunca consideraron edificios más antiguos. Están comprando estructuras más nuevas", dice.

De ahí que, en su criterio, el colapso no afecte directamente las ventas de edificios más caros y lujosos, aunque cree que el impacto será más negativo para aquellos que quieran vender sus propiedades en edificios con más años.

"Lo que esto hará es deprimir aún más las ventas de estructuras más antiguas y bifurcar aún más el mercado en ese sentido", opina la analista.

Zalewski recuerda que, mucho antes del colapso, su compañía recomendaba a los clientes comprar apartamentos que fueron construidos después del año 2000, cuando Miami reforzó sus códigos constructivos tras el devastador huracán Andrew.

"Ahora creo que ese criterio ganará más peso. Esto hará que los edificios antiguos se vuelvan de interés para desarrolladores que estén interesados en el terreno, pero podría ser un problema tanto para los residentes de esos edificios, como para la gente que quiera comprar y no tenga para pagar lo que cuesten condominios nuevos y más caros", afirma.

Según datos de Condo Vultures, más de 1.650 apartamentos en edificios en la isla de Miami Beach que fueron construidos antes de 2000 (antes de que el código de construcción de Florida se fortaleciera) están actualmente a la venta, con un precio promedio por unidad de US$589.700.

Otros gastos

Los expertos consultados por BBC Mundo creen que una de las consecuencias del colapso de Surfside será una revisión de las normas constructivas que rigen actualmente en Miami.

"Es previsible que habrá un cambio. Y es algo que hace tiempo hemos estado señalando. No creo que se deba esperar 40 años para determinar el estado de un edificio, más cuando ha estado sufriendo el impacto de tormentas o el salitre, como pasa en áreas de la playa", dice Azizinamini.

De acuerdo con el académico, mientras más se espere para una revisión, mayores serán los problemas que se encontrarán y también, más caro será resolverlo.

"Otro elemento es que probablemente llevará a que se tomen medidas más estrictas para garantizar que por ningún motivo estructural pueda colapsar un edificio", dice.

Sin embargo, los potenciales cambios de regulación también tendrían un impacto económico para las personas que residen en los edificios.

Y es que en EE.UU. son los propietarios quienes deben pagar por las reparaciones.

De hecho, reportes de prensa tras el colapso de Surfside sugieren que uno de los motivos detrás de las demoras en reformas que habían sugerido varias inspecciones -y que mostraban daños estructurales en la edificación- se debía a disputas sobre el monto de dinero que debían pagar los propietarios.

"Cuando se encuentran problemas, se impone este sistema en el que los residentes deben pagar la reparación. Y te encuentras con que tu propiedad vale US$300.000 y hay un problema grave en tu edificio y tu tasación puede ser de entre US$40.000 y US$80.000", ejemplifica Bozovic.

"Ese es un enorme porcentaje del valor de tu propiedad y muchos propietarios son personas mayores o no tienen ese dinero para pagarlo. Y ahí está el problema y esa también es parte de la razón por la que las reparaciones se retrasan y por la que estos edificios terminan teniendo serios problemas estructurales", dice.

Zalewski opina que la actual inspección que realiza la ciudad de los edificios antiguos podría poner en una situación complicada a centenares o miles de personas que viven en ellos por las muy probables reparaciones que tendrán que pagar.

Una nueva visión

Los expertos consultados por BBC Mundo señalan que el colapso del edificio de Surfside también revela otras inquietantes realidades sobre la vida en estos edificios.

"Los elementos que tienen que ver con las finanzas de la asociación de condominios y la seguridad del edificio son cosas que generalmente no se comparten con los residentes bajo el argumento de la confidencialidad", explica Zalewski.

De acuerdo con el analista, incluso cuando un edificio está pasando por la recertificación exigida a los 40 años, este proceso depende en gran medida de las asociaciones que rigen el condominio, muchas veces integradas por personas que asumen el cargo de forma voluntaria y sin preparación.

"Por eso, una mayor transparencia sobre la información relacionada con la asociación y el edificio sería algo bueno. Y también es probable que se deban hacer algunos cambios en términos de la ley que permitan a los potenciales compradores y residentes comprender cuál es la calidad real del edificio", dice.

Sobrevivientes de Champlain Towers South han asegurado a medios locales que, tras una inspección a la que fue sometida el edificio en 2018, les informaron que el edificio estaba "en muy buen estado", pese a que el reporte señalaba daños estructurales mayores.

Azizinamini cree que este tipo de información, unida a un conocimiento del área donde se va a comprar, también puede influir en el futuro de los condominios en el sur de Florida.

"Muchas personas están pagando millones de dólares por edificios que están en lugares que en unos años están potencialmente en riesgo por el cambio climático (por el aumento del nivel del mar). Ese es un factor que muchos no están teniendo en cuenta", dice.

Autoridades de Miami Beach y zonas costeras de Florida estudian desde hace años un plan para hacer frente a un potencial aumento del mar en una zona, que además se hunde a un ritmo de casi tres milímetros por año, según un estudio de FIU.

Esto también ha hecho que muchos, como Sergio, teman que vivir en esa área no sea la mejor apuesta para sus "ahorros de toda la vida".

"Si tuviera que tomar la decisión (de comprar un apartamento) otra vez hoy en día no sería en South Beach. Es una inversión importante y es demasiado alto el riesgo", dice Sergio.

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