Fue hace 20 años que el grupo Santa Cruz, ligada al empresario Manuel Santa Cruz López, accionistas de empresas como Lipigas, Blumar y AD Retail, dio los primeros pasos para la construcción de una extensión urbana de la Región Metropolitana.
Sería levantada en el antiguo fundo Las Lilas, un terreno de 700 hectáreas que la familia tiene desde hace más de 30 años en el sector de El Noviciado en Pudahuel, al poniente del aeropuerto Arturo Merino Benítez. E incluiría todo lo que el crecimiento inorgánico de la ciudad no ha permitido: planificación territorial, conectividad, servicios, áreas verdes e integración social.
Fue bautizada como Urbanya, pero en el camino, la iniciativa se fue entrampando. El cambio de uso de suelo y un sinnúmero de trámites, fueron alargando los plazos y enfriando los ánimos. En el camino, de hecho, otro proyecto de similares características, ubicado en Lo Aguirre, Praderas, del grupo Hurtado Vicuña- decidió no prosperar.
Pero Manuel Santa Cruz y su hijo Juan Manuel, quien hoy día lidera el proyecto desde el directorio de Inmobiliaria Las Lilas, no se rindieron y decidieron seguir adelante con la iniciativa. Recién en 2018 se logró modificar el Plan Regulador de la Región Metropolitana que permitió el desarrollo de Proyectos de Desarrollo Urbano Condicionado (PDUC), cuyo origen radica en la idea que los futuros proyectos inmobiliarios fuera del límite urbano de Santiago cumplan con una serie de estrictas condiciones de manera de mitigar sus impactos ambientales y viales: mix de vivienda, comercio y servicios que generen subcentros que reduzcan la dependencia y los viajes al centro de la ciudad, con barrios a escala humana y que incorporen vivienda para todos los estratos socioeconómicos.
A principios de 2019 la Contraloría General de la República hizo toma de razón del nuevo plan regulador y tras este hito, los Santa Cruz se pusieron manos a la obra. Crearon un directorio, al que se incorporaron empresarios como Hernán Besomi, presidente de EBCO; Oscar Poblete, Cristián Neely y Sebastián de Osma, cercanos al grupo Santa Cruz, y Sergio Espejo, abogado, master en Políticas Públicas y ex ministro de Estado, quien a fines del año pasado tomó la gerencia general de la Inmobiliaria.
Es él quien hoy lidera el proyecto como la cara visible ante autoridades y la comunidad y quien está a cargo de que todo esté listo para ingresar el Estudio de Impacto Ambiental (EIA) antes de fin de año, o a más tardar a principios de 2023.
“Urbanya es un proyecto pionero en el rubro inmobiliario. El diseño de la primera etapa que someteremos a evaluación ambiental, incorpora más de 20 años de planificación territorial por parte de todas las autoridades con competencia en este campo”, explica.
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2 millones de UF en 1° etapa
Animales pastando, una casona al interior que fue la casa patronal de la familia, una serie de viviendas repartidas en el territorio donde residen los trabajadores de la zona y la laguna Las Lilas que se emplaza en el costado norte del terreno, es el paisaje que domina hoy en el lugar donde se levantará Urbanya en Pudahuel.
Tradicionalmente El Noviciado era una zona de cultivo de hortalizas, pero entre la década del 80 y los 90 la sequía impactó la calidad de la tierra y muchos propietarios optaron por lotear y vender.
Hoy, la demanda por vivienda en ese sector de la capital es alta: según los estudios realizados el déficit habitacional alcanza a casi 10 mil habitantes. “Es una zona cuya población irregular ha aumentado muchísimo, hay muchos allegado y un sector donde existe mucho loteo irregular, predios que se han loteado o varias casas construidas en un mismo terreno”, explica una persona que conoce el sector.
Pero no sólo eso, además se trata de un área de la Región Metropolitana donde no hay alcantarillado. La población que vive ahí se abastece de agua potable rural o de camiones aljibes.
“Es la puerta principal de acceso a Chile por su cercanía al aeropuerto, pero hay un grupo muy significativo de personas que tiene poquísimo acceso a servicios, el único alcantarillado del sector está en el conjunto Campo Alegre, un condominio de 300 viviendas que cuenta con una solución sanitaria”, explica la misma fuente.
Si en un primer momento Urbanya se planteó como un megaproyecto para construir alrededor de 17 mil viviendas, hoy sus dueños definieron que el proyecto se realizará por etapas. Por ahora, es la primera parte de la iniciativa, que se proyecta tardará entre 8 y 10 en materializarse –el horizonte de desarrollo para la totalidad de la iniciativa es de 40 a 50 años- la que ingresará al SEIA.
Esta contempla una inversión de 2 millones de UF de las cuales 400 mil UF irán a la construcción de una conexión vial de 3,14 kilómetros de una pista por lado que incluirá un puente de 120 metros de extensión sobre el río Mapocho y una cilovía. Este camino, denominado Pudahuel Poniente, conectará por el sur a Urbanya con la Costanera Norte y con el camino Renca-Lampa por el norte, además de las vías interiores que permitirán la conexión hacia Avenida Noviciado por el poniente.
Déficit habitacional y el humedal urbano
El resto de la inversión será destinado a la urbanización, alcantarillado y áreas verdes y sobre esto se proyecta construir alrededor de 1.200 viviendas, ubicadas al lado norte del proyecto, de la cuales el 60% serán adquiribles vía subsidios.
La regulación de los PDUC los obliga a que al menos el 30% de las casas habitación sean subsidiadas, pero la Inmobiliaria decidió ampliar ese porcentaje tras constatar el déficit de vivienda en la zona. “Hemos desarrollado un intenso trabajo de diálogo con las comunidades vecinas y el municipio, lo que no sólo ha permitido entregar información actualizada sobre el proyecto, sino enriquecerlo.
De ese diálogo nace, entre otras cosas, la decisión de incrementar desde el 30% exigido en el PDUC al 60% el porcentaje de viviendas subsidiables que se construirán”, explica Sergio Espejo.
El proyecto considera además 7 hectáreas que serán donadas al Municipio de Pudahuel como bando de suelo para la construcción de viviendas. Pero además, la inmobiliaria cederá un terreno para la instalación de un retén de Carabineros y también para un cuartel de Bomberos, de manera que Urbanya cuente con todos los servicios requeridos para transformarse en un barrio donde exista calidad de vida.
En una primera etapa las viviendas están pensadas como casas y algunos edificios de departamentos de máximo cuatro pisos de altura y considera además la instalación de jardines infantiles, colegios, centros médicos y un centro comunitario con multicanchas para la comunidad.
La inmobiliaria está actualmente está en conversaciones para definir en conjunto con la municipalidad y los diferentes ministerios cómo será la mejor manera de implementar estos servicios.
Desde febrero, de hecho, Sergio Espejo y su equipo realizan reuniones mensuales con el municipio de Pudahuel, además de las comunidades aledañas que se verían impactadas por la iniciativa. Incluso, se realizó un proceso de participación ciudadana anticipado, con el fin de recoger inquietudes e ideas.
Uno de los puntos donde la familia Santa Cruz ha puesto especial foco es en resguardar el patrimonio natural del entorno donde se desarrollará Urbanya. En particular la laguna Las Lilas, donde se proyecta construir un parque que tendrá una superficie superior a las 40 hectáreas, con la laguna espejo más grande de la ciudad y que estará abierto para habitantes y vecinos y que será tratado con los estándares de un humedal urbano.
Para eso, los Santa Cruz contactaron a la Fundación Kennedy, liderada por el británico residente en Chile desde 1966, Peter Kennedy McGregor, que se ha involucrado en otros proyectos de protección de humedales urbanos como Laguna de Zapallar, Lago Budi y la vega de Pupuya. “En estos años de planificación y diseño hemos debido adaptarnos a múltiples circunstancias cambiantes”, explica Sergio Espejo. Y agrega: “Una muestra de ello es el diseño de un paisajismo con especies nativas y resiliente, propio de un escenario de cambio climático”.
Asimismo, la inmobiliaria encargó al premio Nacional de Arquitectura, Teodoro Fernández, todo lo relativo al paisajismo que tendrá el parque y también las áreas urbanizadas.
La aerotrópolis logística
Uno de los factores distintivo de Urbanya es su localización, al poniente del aeropuerto internacional Arturo Merino Benítez y su cercanía con las Rutas 68 a Viña del Mar y 78 al puerto de San Antonio, lo que la convierte en un polo privilegiado de desarrollo no sólo de vivienda, sino de servicios logísticos.
Este tipo de proyectos, denominado Aerotrópolis, concepto que fue acuñado por el urbanista estadounidense John Kasarda, “define a aquellas ciudades que se construyen alrededor de los aeropuertos y conectan rápidamente a proveedores, fabricantes, distribuidores y empresas con clientes, clientes y mercados globales”, explica el decano de la Facultad de Arquitectura y Arte de la Universidad del Desarrollo, Pablo Allard, que ha seguido de cerca el desarrollo de Urbanya.
Por lo mismo, el proyecto considera la habilitación de un polo logístico-empresarial cercano a las autopistas que permitirá generar fuentes de trabajo, tanto en servicios como en logística y que buscarán mejorar la calidad de vida de los actuales y futuros habitantes del sector.
Según reconocen personas ligadas a la iniciativa, la mirada del grupo empresarial incorpora el largo plazo más que la ganancia que puedan obtener. De hecho, el modelo de negocio detrás de Urbanya todavía no está resuelto.
“Es un modelo en desarrollo y todavía no está claro si estará basado en la venta de terrenos o en el desarrollo inmobiliario propio, pero no se descarta una eventual alianza con otros operadores para la construcción de viviendas y bodega”, explican desde la inmobiliaria. “Por el impacto que va a tener sobre la zona poniente, por los estándares y las exigencias involucradas, y por la cercanía con el aeropuerto, creemos que va a ser un proyecto muy exitoso”, agregan.
“Es un proyecto público privado que le va a hacer muy bien a la ciudad”, dice Juan Manuel Santa Cruz, presidente de Lipigas.
El legado de Manuel Santa Cruz
Quienes conocen a la familia Santa Cruz dicen que el compromiso de Manuel Santa Cruz con Urbanya es dejar un legado más que hacer un buen negocio.
“Manuel Santa Cruz encarna una serie de valores, visión y responsabilidad con el futuro de Urbanya. Desde los primeros conceptos hasta hoy, ha insistido en incorporar los mejores profesionales para que sea un proyecto sustentable. Incluso durante el año que vivió en Londres con su familia se dedicó a estudiar el tema de las ciudades sustentables, y a su regreso contrató una asesoría de la reconocida consultora Arup (firma global de desarrollos sustentables) para que evaluaran el potencial de que Urbanya adhiriera a los más estrictos principios de eficiencia energética, hídrica, baja huella de carbono y puesta en valor del paisaje”, explica Pablo Allard, decano de la Facultad de Arquitectura y Arte de la Universidad del Desarrollo.
“A mi parecer, y pese a las dificultades regulatorias, financieras y la complejidad de este tipo de proyectos, el hecho que gente como Manuel Santa Cruz estén liderando Urbanya es garantía que su desarrollo será un gran aporte para Pudahuel, la región y el país, agrega el urbanista.
