Un nueva obra inmobiliaria está bajo la lupa de la autoridad. El epicentro, en este caso, es el denominado Cerro del Medio de Lo Barnechea.
En un lote de 11,4 hectáreas, la empresa Miradores de La Dehesa SpA está desarrollando un proyecto habitacional compuesto por 54 casas, denominado Roof y que se ubica en Nueva La Dehesa 12.090. Las viviendas tienen un precio desde las 33.590 UF, equivalente a $ 1.166 millones, con la idea de ser entregadas a sus propietarios durante el primer semestre del próximo año.
No obstante, el municipio de Lo Barnechea, que encabeza Cristóbal Lira, recurrió al Segundo Tribunal Ambiental de Santiago en octubre pasado, para que éste ordene a la Superintendencia del Medio Ambiente (SMA) iniciar un procedimiento sancionatorio en contra de la empresa y requerir el ingreso del proyecto al Servicio de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA). Además, pidió que, mientras se resuelve el fondo, la obra sea paralizada.
El tribunal ya declaró admisible la reclamación y solicitó informes a la SMA. Su fallo (aún pendiente) puede ser apelado ante la Corte Suprema.
El proyecto -diseñado por la oficina 2RS Arquitectos Asociados y a cargo de la firma h. Constructora- es de propiedad de Urban Investment (Urbest), firma dedicada a la estructuración de proyectos inmobiliarios residenciales, fundada en 2012. Sus socios son Sebastián Budnik, Christian Cafatti y Felipe Moreno.
La firma ha participado en forma directa en más de 25 desarrollos habitacionales. También ha cogestionado distintos vehículos de inversión, tanto fondos inmobiliarios públicos como privados para sus desarrollos.
El litigio que enfrenta la empresa -que es socia de la Cámara Chilena de la Construcción- se suma a la larga lista de conflictos que han enfrentado una serie de compañías del rubro.
El más relevante hasta ahora lo vive la Inmobiliaria Fundamenta: en abril pasado (y tras gastar US$ 100 millones del presupuesto de US$ 300 millones para construir una serie de edificios en el sector de Plaza Egaña), la Comisión de Evaluación Ambiental de la Región Metropolitana -presidida por la delegada presidencial metropolitana, Constanza Martínez- rechazó la Declaración de Impacto Ambiental de la iniciativa. Esta semana, la directora ejecutiva del Servicio de Evaluación Ambiental, Valentina Durán, revocó la determinación y le dio luz verde al proyecto, pero todavía está pendiente un fallo de la Corte Suprema. La compañía dijo que mientras eso no esté zanjado, no habrá reinicio de las obras.
En el caso de Lo Barnechea, la disputa partió el 11 de marzo del año pasado, cuando la municipalidad presentó una denuncia ante la Superintendencia del Medio Ambiente en contra del proyecto de viviendas, por –según la alcaldía– estar eludiendo el sistema de evaluación.
La Ley N 19.300 de Bases Generales del Medio Ambiente dispone que los proyectos o actividades en ella señalados, y especificados en el Reglamento del Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental, sólo podrán ejecutarse o modificarse previa evaluación de su impacto ambiental a través del SEIA.
La normativa señala, entre varios otros puntos, que deberán someterse al sistema los proyectos inmobiliarios que se emplacen en una superficie igual o superior a 7 hectáreas o consulten la construcción de 300 o más viviendas, entre otros puntos.
El titular de un proyecto que se somete a evaluación lo hace presentando una Declaración de Impacto Ambiental (DIA), proceso que se estima extraoficialmente podría durar en torno a los siete meses. No obstante, si la obra genera efectos adversos significativos sobre la cantidad y calidad de los recursos naturales renovables, entre otras características o circunstancias de la obra, se deberá presentar un Estudio de Impacto Ambiental (EIA), lo que alarga los plazos de análisis por parte de la autoridad por sobre los doce meses.
A juicio del municipio de Lo Barnechea, el proyecto habitacional debió ingresar a evaluación por tratarse de una obra inmobiliaria cuyas intervenciones reales se emplazan en un sector de más de 7 hectáreas, y porque se ubica en un área colocada bajo protección oficial.
No obstante, la superintendencia archivó la denuncia el 15 de septiembre de este 2022. Dijo que los hechos evidenciados no cumplen con los requisitos de ninguna de las tipologías de ingreso a evaluación.
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“No resulta posible concluir que el proyecto se encuentre en elusión; junto con ello tampoco se observa que le sea aplicable alguno de los instrumentos de carácter ambiental de competencia de la Superintendencia (…) no siendo posible levantar algún tipo de infracción al respecto”, dice la resolución firmada por Benjamín Muhr, fiscal (s) de la Superintendencia del Medio Ambiente.
Por un lado, dijo que no puede concluirse que el Cerro del Medio sea un área protegida, por lo que, bajo este parámetro, no se puede obligar el ingreso del proyecto a evaluación.
Luego, sobre la superficie donde se emplaza la obra, sostuvo: “Como el titular aportó datos que permiten definir las hectáreas que serán efectivamente intervenidas (…), al verificarse 6,83 hectáreas que serán efectivamente intervenidas (obras y acciones), se concluye que no se configura la primera parte de lo dispuesto en el subliteral h.1.3) del artículo 3° del Reglamento del Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental, ya que se trata de un proyecto inmobiliario que, si bien se encuentra en una zona declarada latente y saturada, no supera las 7 hectáreas”.
Es decir, a su juicio, la obra tampoco debe ser sometida a evaluación ambiental bajo este parámetro.
El impacto económico
Tras el portazo de la superintendencia, el municipio de Lo Barnechea presentó una reclamación judicial ante el Tribunal Ambiental en octubre pasado.
“Es grave que se altere el respectivo terreno del proyecto sin Resolución de Calificación Ambiental, debiendo tenerla. Por tanto, considerando especialmente el principio preventivo que funda el SEIA, debiera paralizarse el proyecto a la brevedad”, dijo la abogada del municipio, Natalia Alfieri.
La inmobiliaria se había mantenido en silencio. Pero, este 12 de noviembre, pidió al tribunal hacerse parte en la reclamación en calidad de tercero independiente.
“El resultado de este juicio podría traer graves consecuencias al inmueble de Miradores de La Dehesa SpA, a la normal ejecución de los permisos pertinentes obtenidos de conformidad a la ley y a su derecho a desarrollar una actividad económica lícita, no contraria a la moral, orden público ni seguridad nacional”, argumenta el abogado de la empresa, Carlos González.
Añade que, con la reclamación, se comprometen y se cuestionan los derechos de la inmobiliaria emanados de actos administrativos válidamente emitidos por el propio municipio.
Dijo que, a través de un Decreto Alcaldicio, se fijo el uso de suelo del inmueble que permite su desarrollo inmobiliario, y a través de su Dirección de Obras Municipales se ha dictado los instrumentos que han permitido la autorización y la ejecución del proyecto propiamente tal.
“Las peticiones efectuadas en este reclamo de ilegalidad (…) implicarían decisiones públicas con un alto impacto económico y un retraso considerable en la ejecución del proyecto, y eventualmente, incluso la imposibilidad material de poder desarrollarlo”, dijo el abogado.
Consultado por DF MAS, el jurista señala que la obra es de baja densidad y no contempla construcción en altura. Sostiene que el proyecto se ejecuta en la zona norte del terreno y se ha dejado la zona sur sin intervención.
“Se ha utilizado un porcentaje inferior al 50% del potencial urbanístico del Lote 2 A y se han efectuado consideraciones de tipos de vivienda, altura máxima, metros construidos y superficie a ocupar, reservando la ladera sur del terreno sin desarrollar la que permanecerá sin intervención”, afirma.
Además, dice que se respetó el desarrollo histórico de Lo Barnechea, que era hasta hace poco tiempo una comuna residencial de casas. “No obstante tener norma urbanística de Zona J-La Dehesa que permitía construir edificios, los propietarios limitaron el potencial de desarrollo urbanístico del terreno a la construcción de solo 54 casas emplazadas en 6,8 hectáreas”, afirmó.
