Octubre no fue un buen mes para la industria inmobiliaria. En primer lugar, después de cinco meses a la baja, el Banco Central aumentó la tasa de interés para créditos hipotecarios, llegando a 4,32%. Y, en segundo lugar, se profundizó la crisis financiera que atraviesa al sector de las constructoras, lo que ahonda la incertidumbre en el rubro. Todo esto se suma al creciente valor de la UF, que trepó $ 329 durante el mes anterior.
“Se espera una baja del 40% en las ventas de inmuebles para este año. Claramente este dato se ve desastroso en comparación al dinamismo que mostraba el sector hasta el 2019”, explica Álvaro Acosta, director de finanzas corporativas de OpenBBK.
Por su parte, Rodrigo Palma, director ejecutivo de RPBM Consultores y académico PUC, complementa que “debido al debilitamiento de la economía y al aumento en las tasas de interés observamos una disminución en la demanda, por lo que esperamos que se produzca una caída en los precios de las viviendas, tal como se está observando en mercados como Australia, Nueva Zelanda y Estados Unidos”.
Le preguntamos a diversos expertos sobre si es un buen momento para adquirir una propiedad y en qué hay que fijarse antes de comprar un bien raíz. Esto nos dijeron.
¿Es tiempo?
Eso es lo que muchos se preguntan, especialmente ahora con la crisis de las constructoras.
“Es un momento complejo para adquirir una propiedad, ya que los precios aún no reflejan la disminución en la demanda, y al considerar el aumento de las tasas, se hace bastante preferible esperar un poco para realizar la compra”, indica Palma.
Por otro lado, Raúl Saldivia, director ejecutivo de RSA Gestión Inmobiliaria, dice que “efectivamente estamos en un momento complejo, sin embargo, justamente por lo mismo -dependiendo de la oportunidad que se presente- puede ser una buena opción adquirir un bien raíz a pesar de que las tasas hayan presentado un alza”.
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Algo similar opina Cristián Lecaros, CEO de Inversión Fácil: “La recomendación sigue siendo comprar, pero hay que tener muy claro los gastos operacionales y la proyección del dividendo”.
¿En qué fijarse?
Si se busca adquirir una propiedad, dice Raúl Saldivia, lo más importante es “negociar una tasa conveniente en el banco y pactar un buen precio con el vendedor”. Además, agrega que es importante “complementar renta con otra persona (cónyuge o familiares por ejemplo) para efectos de obtener un financiamiento más conveniente que permita bajar el monto del dividendo y/o el plazo del crédito”.
Si se busca una propiedad como inversión, la mejor estrategia, indica Acosta, es “buscar propiedades cercanas a estaciones de metro, más pequeñas, porque es precisamente ahí donde se concentra la mayor tasa de retorno”.
Más allá de los bancos
Los bancos están cada vez más restrictivos para entregar créditos hipotecarios. Por esto, muchos están interesados en buscar alternativas. Acá aparecen las mutuarias, que, según Palma, “ayudan a financiar la compra de propiedades”.
¿Convienen? Depende. “Hay que fijarse en las condiciones de riesgo que presenta el inversionista y en las tasas que se ofrecen”, agrega.
Un 2023 difícil
¿El próximo año será mejor o peor? ¿Se reactivará la industria? ¿Qué pasará con los precios? Esas respuestas todavía no tienen una respuesta definitiva, sin embargo, algunos analistas proyectan lo que ocurrirá.
“Esperamos que con la calma de los mercados, además de la implementación de las medidas de fomento al área de construcción anunciadas hoy por el gobierno, veamos una lenta recuperación hacia el segundo semestre del 2023”, explica Acosta. “Este repunte se verá apalancado porque la base de comparación con este será muy baja. Sin embargo, a pesar de que el 2023 se ve como un año en franca recesión, de todas formas el mercado debiese estar más alentado por fomentos gubernamentales y por la calma que pueda producir estas medidas en los inversionistas extranjeros y locales”.
Por su parte, Patricio Gana, director de AK Contadores, agrega “se visualiza un 2023 difícil en el mundo inmobiliario. Por lo mismo, probablemente los precios bajen. Ya se ven oportunidades inmobiliarias, pero es probable que vayan a seguir bajando los valores un poco más”.
Y concluye: “El alza de tasas responde a un tema de riesgos, pero probablemente los bancos van a flexibilizar las condiciones para comprar propiedades. Es decir, vamos a pasar de pedir un pie de 20% a un 15%, 12% o quizás 10%”.
