Tapsa, ASA Tres, GHG, B+V, Sencorp y CVV. Estas son solo algunas empresas chilenas vinculadas a la industria inmobiliaria que han iniciado procesos de reorganización financiera para evitar la quiebra en los últimos meses.
Desde el inicio de la pandemia -proceso que generó una caída en la demanda y un aumento en los costos de construcción- la industria inmobiliaria se ha visto especialmente afectada, lo que ha llevado a diversas firmas a experimentar millonarias pérdidas.
Cuando las empresas comienzan los trámites de reorganización concursal, la actividad comercial y productiva se pone en pausa. Este proceso afecta a los beneficiarios finales, que tienen promesas de compras firmadas, pies pagados y, muchas veces, créditos hipotecarios aprobados.
“Las personas que se ven afectadas son aquellas que han celebrado una promesa de compraventa con la constructora o inmobiliaria, las cuales verán complicada su opción de adquirir el inmueble deseado”, dice Guillermo Troncoso, abogado especialista en derecho concursal.
¿Pero qué pueden hacer los clientes cuando eventos así ocurren? ¿Hay formas de protegerse? Acá los expertos entregan sus recomendaciones.
Seguros anti-insolvencia
Lo más importante, mencionan expertos, es el seguro asociado a cualquier compraventa de un activo inmobiliario. Esta póliza es obligatoria y tiene el objetivo de proteger al cliente si ocurre algún proceso de insolvencia.
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“Mediante esta póliza, los adquirentes deberían recuperar el dinero invertido en el proyecto inmobiliario, cifra que queda estipulada en la promesa de compraventa. Una vez que quiebra la inmobiliaria, es el liquidador quien debería hacerse responsable y responder ante las garantías reclamadas por los consumidores”, explica Diego Messen, abogado y socio de Moraga & Cía. “Es clave tener tranquilidad frente a un suceso como este, ya que habiendo una garantía de por medio, debiera ser restituido el monto total que se ha pagado”.
Por su parte, Rodrigo Cabrera, socio de CBC Abogados, dice que actualmente “el artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcción, obliga a las empresas a caucionar, mediante una póliza de seguro o boleta bancaria, las sumas de dinero que les sean anticipadas con ocasión de un contrato de promesa de compraventa respecto de un bien que aún no tenga recepción definitiva, como ocurre en el caso de las propiedades en verde o blanco”.
“Sin perjuicio de lo anterior, aun cuando por medio de este instrumento sea posible recuperar el pie pagado, se debe considerar la eventual pérdida patrimonial que se genera como consecuencia de la desvalorización del dinero, o los eventuales costos en que se deba incurrir en asesoría”, añade Cabrera.
Asesorarse con expertos
Aparte del seguro asociado, es clave -dicen los conocedores- conocer los detalles de la regulación existente. “El cliente debe tomar conciencia de sus derechos y exigir las cauciones establecidas en la ley para este tipo de situaciones. Asimismo, resulta conveniente asesorarse correctamente al momento de firmar la promesa de compraventa, procurando revisar con detención la póliza asociada al contrato o las condiciones particulares de la boleta de garantía, según sea el caso”, indica el abogado Rodrigo Cabrera.
Álvaro Acosta, director de finanzas corporativas de OpenBBK, agrega que “independientemente de que existan pólizas de seguros asociadas a estos eventos, siempre es aconsejable que las personas pregunten a expertos en estos temas: pueden ser abogados, el Sernac, servicios de defensa legal, entre otros”.
“Como se trata de negocios que se concretan en extensos períodos de tiempo, las condiciones legales y de mercado pueden sufrir cambios de los cuales es bueno estar actualizado para tomar decisiones que permitan resguardarse en el futuro”, complementa Acosta.
Acciones colectivas
Considerando que los casos de insolvencia están creciendo, es clave estudiar detenidamente a la compañía detrás de cada proyecto inmobiliario.
“Siempre es bueno investigar a la inmobiliaria y sus socios, trayectoria y propiedades entregadas. Aunque estos factores no son garantía de que la empresa no quiebre en el proceso, es bueno acotar los riesgos. También hay que revisar exhaustivamente la póliza que acompaña a la firma de la promesa. Por último, hay que siempre estar consciente de los cambios que puedan surgir en el mercado inmobiliario mientras no haya recibido la propiedad”, explica Acosta.
¿Y qué pasa si ya se recibió el inmueble y la firma quebró meses después? El experto añade que es recomendable “juntarse con los vecinos del proyecto para estar preparados por si la inmobiliaria no cumple con las garantías de postventa, además de estudiar acciones en bloque con el Sernac y posibles instancias judiciales”.
Algo similar establece Raúl Saldivia, abogado y director ejecutivo de RSA Gestión Inmobiliaria: “Hay diversos mecanismos para protegerse: uno de ellos es el Sernac, mediante el cual se pueden presentar acciones colectivas para recuperar lo pagado o para eventuales indemnizaciones que le pudiesen corresponder a los afectados”.
