Millones de personas utilizan Airbnb cuando viajan, pero su popularidad en ocasiones crea conflictos con los vecinos de esas ciudades. ¿Cómo afectan los alquileres vacacionales de corta duración a un barrio?
En la década desde que fue creado, la plataforma online de alquileres de casas Airbnb ha sumado millones de habitaciones en todo el mundo.
Pero también se ha visto involucrada en disputas con las autoridades, desde Tokio a Berlín o San Francisco.
Algunos temas se repiten en estas disputas: el número de noches anuales por las que se puede alquilar una propiedad; el alquiler de casas enteras; las licencias; las condiciones fiscales o cómo hay que hacer para aplicar las normas.
Mientras que Airbnb abre algunos barrios a recibir más turismo, a menudo también es impopular entre los vecinos de esos mismos barrios.
Hay temores de que los propietarios estén optando más por los alquileres a corto plazo que por los de larga duración, lo cual les puede generar mayores beneficios.
En el Lower East Side de Manhattan, por ejemplo, un estudio concluyó que las propiedades alquiladas a tiempo completo a través de Airbnb generaban, de media, entre dos y tres veces más la renta anual media de un alquiler normal.
En la ciudad de Nueva York se ha aprobado recientemente una ley que requiere que los servicios de alquiler online faciliten los datos sobre los anfitriones para intentar luchar contra los operadores comerciales que se lucran con estos servicios.
El objetivo es "proteger nuestro parque de vivienda asequible para los millones de neoyorquinos que no podrían vivir aquí sin él", dice la miembro del ayuntamiento de Nueva York Carlina Rivera.
Restricciones al alquiler de corto plazo en todo el mundo
- Ámsterdam: el alquiler de casas completas está limitado a 60 días al año y esto se va a reducir a la mitad
- Barcelona: los alquileres de corta duración tienen que tener una licencia y no se están emitiendo licencias nuevas
- Berlín: los propietarios necesitan un permiso para alquilar el 50% o más de su residencia principal durante un periodo de tiempo corto
- Londres: los alquileres de corta duración de casas enteras se restringen a 90 días al año
- Palma: el alcalde ha anunciado la prohibición de los alquileres de corta duración
- Nueva York: normalmente es ilegal alquilar pisos durante 30 días consecutivos o menos, a no ser que el anfitrión esté presente
- París: los alquileres de corta duración están limitados a 120 días al año
- San Francisco: los anfitriones deben registrarse como empresa y obtener certificados para el alquiler de corta duración. El alquiler de propiedades enteras está limitado a 90 días al año
- Singapur: el periodo mínimo de alquiler de vivienda pública es de seis meses consecutivos
- Tokio: el home sharing se legalizó solo en 2017 y está limitado a 180 días al año
Fuentes: Airbnb, Ayuntamiento de Ámsterdam, gobierno de las Islas Baleares, Reuters, New York Times
Aunque Airbnb representa un porcentaje pequeño de toda la vivienda disponible en una ciudad, puede suponer un porcentaje muy importante en algunos barrios, como pasa en el casco antiguo de Barcelona.
Un estudio de 2015 indicó que el 9,6% de las viviendas en el centro histórico de la ciudad estaban en Airbnb, y en la zona del barrio Gótico, dentro del barrio antiguo, el porcentaje alcanzaba el 16,8%.
Para realizar el estudio se entrevistó a 42 vecinos, 40 de los cuales destacaron el problema del desplazamiento, incluyendo la expulsión de los vecinos, el acoso inmobiliario y los problemas ocasionados en su vida diaria.
Barcelona ha dejado de proporcionar nuevas licencias para el alquiler turístico, sin las cuales cualquier alquiler de corta duración es ilegal. El ayuntamiento dice que el alojamiento ilegal "crea especulación y economías ilícitas y sus actividades no dejan nada positivo a los vecinos, generando molestias y quejas".
El estudio sobre Barcelona y algunos otros, incluyendo aquellos que examinan los casos de Boston, Los Ángeles y todo Estados Unidos, también han sugerido la existencia de un vínculo entre la concentración de propiedades en Airbnb en un vecindario y el aumento del costo de los alquileres.
El estudio en Los Ángeles indicó que, en 2014, casi la mitad de las propiedades en Airbnb se concentraban en siete barrios, en los cuales los alquileres aumentaron a una velocidad un tercio mayor que la media de la ciudad.
El estudio más amplio en todo Estados Unidos sugiere que un aumento del 10% en las propiedades disponibles en Airbnb provocó un aumento del 0,42% en los alquileres y del 0,76% en los precios de las casas.
Causa y resultado
Desde luego, muchos factores afectan a los mercados de vivienda. Y el autor del informe sobre Los Ángeles sugería que el crecimiento de Airbnb podría ser tanto el resultado como la causa de los problemas más amplios de accesibilidad a la vivienda.
Pero el informe también sugiere que Airbnb se beneficia de alquileres ilegales que "provocan el incremento de los alquileres, reducen la oferta de vivienda y exacerban la segregación".
Además de las preocupaciones sobre la asequibilidad, hay preocupación sobre cómo puede alterar el ambiente de una zona el rápido crecimiento de los alquileres de corta duración.
El organismo de vigilancia del patrimonio de Edimburgo teme que "la personalidad del barrio antiguo, en especial, está cambiando" debido a los alquileres de corta duración, aunque reconoce que promueven el turismo y ayudan a los negocios.
En otro estudio, sus autores entrevistaron a un pequeño grupo de vecinos de la isla hawaiana de Oahu sobre sus percepciones en este asunto. El estudio identificó efectos tanto positivos como negativos, pero más de estos últimos.
Los entrevistados estaban preocupados sobre todo por los posibles daños al sentido de comunidad, siendo esto mencionado más del doble de veces que el valor de las propiedades o la asequibilidad.
"Esto está cambiandoel sentido de pertenencia del barrio.Está cambiando su ambiente, con lo que es casi una puerta giratoria de extraños", dijo un vecino.
Turismo desmesurado
Otros también temen que los alquileres vacacionales agraven el problema del turismo desmesurado.Barcelona y Venecia, por ejemplo, reciben cada una más de 30 millones de visitantes al año, lo cual ha generado grandes debates.
En otros momentos se han producido quejas sobre el comportamiento de estos visitantes, incluidas las fiestas con altos decibelios o la creación de congestiones en el tráfico.
Pero Airbnb y otras plataformas pueden ofrecer también experiencias positivas tanto para los visitantes como para los anfitriones.
Muchos visitantes buscan ahorrar dinero con respecto a lo que costaría un hotel, o tener una experiencia vacacional más "auténtica" en barrios menos turísticos.
En mi investigación, vi que hasta el 90% de los usuarios de Airbnb aseguraron estar "satisfechos" o "muy satisfechos" con sus estancias.
Los anfitriones tienen la oportunidad de conocer a gente de todo el mundo mientras ganan algo de dinero extra.
Y con respecto a la comunidad, Airbnb puede acomodar más turistas y aumentar los clientes de negocios en áreas básicamente residenciales.
Por su parte, Airbnb asegura que ayuda a diversificar el turismo promoviendo zonas que necesitan más visitantes y reduciendo la superpoblación en centros turísticos. Dice que el dinero que ganan los anfitriones supone beneficios económicos y sociales para las familias, las comunidades y los gobiernos.
"Mientras que las industrias de los viajes y el turismo siguen creciendo más rápido que el resto de la economía, es fundamental que los residentes y las comunidades se benefician de los números, récord en muchos casos, de visitantes a sus ciudades", dijo un representante de Airbnb.
La empresa añadió que trabaja con gobiernos de todo el mundo sobre unas normas claras "para asegurar que los anfitriones y los visitantes utilicen la plataforma con confianza y certidumbre".
La rápida expansión de las empresas de alquileres de corta duración, como sucede con los drones o los coches sin conductor, suponen un fenómeno relativamente inesperado que ha llevado a algunos gobiernos a repensar las regulaciones existentes.
Airbnb tiene como objetivo albergar a 1.000 millones de visitantes cada año a partir de 2028. La magnitud de sus objetivos implica que es probable que las batallas regulatorias continúen en el futuro inmediato, a medida que más ciudades intentan dar forma y controlar su impacto.
Puede que veamos más medidas severas, como las tomadas en lugares como Japón, Barcelona y Palma.
Incluso puede ser que las jurisdicciones que tomen un enfoque más conciliador restrinjan algunos tipos de propiedades y requieran que se compartan más datos sobre las actividades de alquiler.
Puede que esto frene el crecimiento de la empresa, pero también podría ayudar a formalizar y legitimar la presencia de Airbnb como un fenómeno permanente en barrios de todo el mundo.
Esta pieza de análisis fue comisionada por la BBC a un experto ajeno a la organización y editadapor Eleanor Lawrie.
Daniel Guttentag es profesor asistente en manejo de hotelería y turismo en el College of Charleston, Carolina del Sur (Estados Unidos). También es director de la Oficina de Análisis Turístico del departamento.
