En un análisis del comportamiento del mercado inmobiliario en crisis anteriores del país (subprime, terremoto 27F, aplicación del IVA a viviendas y estallido social), la consultora Tinsa simuló tres escenarios de recuperación para la industria una vez que se superen los efectos del Covid-19.
De acuerdo a sus estimaciones, en el caso de una reactivación económica lenta que no se concrete este año sino a contar de 2021, los expertos prevén que la normalización de las ventas del sector se produciría recién en el segundo semestre de 2023. En este supuesto -que corresponde al escenario más pesimista- Tinsa estima que los signos de mejoría se comenzarían a evidenciar durante el próximo año y en 2022, aunque con volúmenes por debajo de los observados antes de la crisis dado el menor ingreso de proyectos y las menores alternativas de viviendas con diferentes plazos de entrega.
En este marco, anticipa que se incrementarían las unidades en entrega inmediata en un contexto de menor poder adquisitivo de los compradores, debido al riesgo latente en el mercado laboral, para el cual prevé un alza en la tasa de desempleo a 14% hacia fines de este año. En este contexto, puntualiza que si la autoridad aplicara la medida de exención de IVA a la construcción, el peak de ventas se podría adelantar al último trimestre de 2021.
En el mejor escenario, la consultora estima que si el comienzo de la recuperación económica parte a contar del segundo semestre de este año (asumiendo que la tasa de desempleo bordee el 10%), la industria estaría en condiciones de empezar a retomar un ritmo de ventas similar al que existía antes de la emergencia sanitaria a contar del segundo trimestre de 2021, lo cual equivale a una recuperación del 76% en doce meses.
Este pronóstico se fundamenta, principalmente, en la expectativa de que aquellas personas que postergaron su decisión de compra, la retomen en la medida que exista una normalización de las tasas de interés y mejores perspectivas en el mercado.
En este caso, indica que una eliminación del IVA a la venta generaría una estabilización anticipada de los volúmenes de operaciones con un adelantamiento activo en la compra de viviendas nuevas hacia fines de 2021.
Por último, plantea que en un escenario intermedio de recuperación económica a contar de octubre, el mercado retomaría su actividad regular en torno a las 10.200 unidades vendidas en la Región Metropolitana a mediados de 2022, equivalente a una recuperación de 51% en 21 meses. Esto se explica, principalmente, por una menor presencia de stock dada la merma en el ingreso de proyectos en este año, la recuperación más lenta del empleo y una baja paulatina en las tasas de interés. A diferencia de los dos supuestos anteriores, para este escenario no anticipa un peak de reactivación notorio dada la mayor profundidad en la pérdida del empleos.
El director de Consultoría de Tinsa, Fabián García, explica que la crisis subprime es la que resulta más comparable a la emergencia actual, "dado que también fue de carácter global y generó un amplio encadenamiento en el motor productivo; el comportamiento de la variación del PIB en este periodo es muy relevante para el análisis, siendo el factor más importante detectado para la reacción del mercado inmobiliario (ya sea positiva o negativamente)".
García explica que un punto clave en la recuperación del mercado inmobiliario, además de regular la convivencia con el virus, será la confianza que de los consumidores tras la crisis.
"La compra de un bien raíz, que trae consigo un endeudamiento a largo plazo, es muy sensible a las expectativas económicas futuras y no tanto a las actuales. Es decir, si la economía hoy está mal, pero las proyecciones son positivas, el mercado inmobiliario tiende a resentirse mucho menos que la economía, y viceversa. De esta forma, la confianza de los consumidores post crisis tiende a generar un contraste muy grande frente a los momentos anteriores de baja actividad económica", señala.
