Durante los últimos años, los precios de las viviendas y las propiedades han entrado en lo que algunos analistas llaman “burbuja inmobiliaria”. Situación en la que, dadas las condiciones del mercado y el comportamiento de la oferta y la demanda, el encarecimiento de las propiedades se ha hecho consistente y la adquisición de viviendas se ha dificultado profundamente.
Sin embargo, el Estado, a través del Ministerio de Vivienda y Urbanismo y su red de programas subsidiarios, ofrece ayudas significativas para quienes desean adquirir viviendas y no se encuentran en condiciones económicas y financieras para hacerlo.
A raíz de esto, en T13 hemos analizado el comportamiento de los subsidios habitacionales en la Región Metropolitana durante los últimos seis años, con el objetivo de identificar qué comunas concentran la mayor cantidad de aportes monetarios y cuáles de éstas han tenido crecimientos porcentuales considerables.
Los subsidios habitacionales entre 2009 y 2014
En el primero de los seis años analizados solo se entregaron los dos subgrupos del Fondo Solidario de Vivienda (FSV I y II) y el Subsidio para la Adquisición de Viviendas Construidas. Entre ambos subsidios se entregaron ayudas económicas equivalentes a 5,5 millones de UF. En 2010, en cambio, se entregó por primera vez el Subsidio Habitacional Extraordinario –creado en 2009– y se entregaron en total, entre los tres programas, 6,5 millones de UF: el equivalente a $136.749 millones de pesos.
Durante 2011 el monto total asignado en subsidios habitacionales fue de 4,02 millones de UF, reduciendo así en un 37,7% en relación al año anterior. Sin embargo, aunque el FSV y el Subsidio para Viviendas Construidas se vieron considerablemente disminuidos, los montos totales del Subsidio Habitacional Extraordinario crecieron en un 47,2% (más de $19 mil millones de pesos extra en comparación con 2010).
En 2012 apareció también el Subsidio para Grupos Emergentes y Clase Media, el cual fue, en dicho año, el programa que mayor monto repartió, con un total de 1,9 millones de UF. En este caso, el Subsidio Extraordinario cayó fuertemente y se posó en las 140 mil UF. En 2013 el total fue de 3,8 millones de UF y el Subsidio para Grupos Emergentes concentró el 78,5%.
Finalmente, en 2014 solo se repartieron subsidios en los programas del Fondo Solidario de Vivienda y el Subsidio para Grupos Emergentes. Entre ambos repartieron 4,1 millones de UF.
La Pintana, La Florida, San Bernardo, Maipú y Puente Alto. Las comunas que más crecen y las que más concentran subsidios
El análisis de las cifras muestra que comunas como Puente Alto, Maipú, San Bernardo y Santiago tienen una participación importante en la distribución de subsidios habitacionales, probablemente debido al menor costo de las propiedades en dichos sectores. Pero más allá de eso, resulta interesante también analizar cómo han variado durante el último tiempo estas comunas y qué otras están tomando fuerza. Para esto hemos analizado las cifras por año y comuna, programa por programa.
Durante el “bajón” registrado entre 2010 y 2011, las 33 comunas que recibieron este aporte en ambos años promediaron una disminución de 55.491 UF en sus aportes. En total se entregaron 1.831.226 UF menos.
Sin embargo, 18 de estas aumentaron su participación en el total del presupuesto anual de dicho fondo, lo que podría indicarnos qué comunas han crecido en interés de los beneficiarios de este subsidio. Así Recoleta (+2,49 ptos), La Granja (+2,04 ptos) y La Florida (+1,87 ptos) fueron las comunas que, a pesar de recibir menores montos, aumentaron en mayor medida su participación en el fondo.
Lo anterior se debe, principalmente, a la salida de 12 comunas que no registraron subsidios en este ítem durante 2011: Buín, Calera de Tango, El Monte, Independencia, Isla de Maipo, La Reina, Lo Barnechea, Padre Hurtado, Pirque, Quinta Normal, Santiago y Til-Til (comunas como Vitacura, Las Condes o Providencia no registraron subsidios en ninguno de los dos años).
En cambio al año siguiente, como se explicó más arriba, los montos para subsidios en el FSV aumentaron en más de un 1500%, pasando de 107 mil UF en 2011 a 1,6 millones de UF en 2012. En este último, los montos asignados a las mismas 33 comunas antes analizadas crecieron 45.000 UF en promedio y las comunas de mayor incremento porcentual sobre el total del monto anual fueron: San Bernardo (+3,2 pts), Quilicura (+1,45 pts) y La Pintana (+1,29 pts).
Subsidio para grupos emergentes y clase media
A diferencia de la mayoría de los subsidios disponibles, este programa comenzó recién en 2011 y, al igual que los demás, lo hizo con fondos muy reducidos durante dicho año en comparación a otros (en este caso, los años venideros).
Este aporte, que busca apoyar la construcción o compra de una vivienda económica en sectores de la población con capacidad de ahorro y posibilidad de complementar del subsidio, comenzó en 2011 beneficiando a solo 14 comunas de la región con un presupuesto de 8.888 UF. Al año siguiente hasta los 1,9 millones de UF y benefició a 48 comunas. Luego de eso, los montos se mantuvieron más o menos estables.
Los programas para grupos vulnerables y sectores medios han sido sometidos a un proceso de evaluación que tiene por objeto mejorar financiamiento de las familias para acceder a su vivienda.
Entre las comunas que más han crecido en la distribución de este tipo de subsidio aparecen La Pintana con un crecimiento del 300% en tres años y tanto La Florida como San Bernardo con un aumento de casi el 200% en un año. Por otro lado, tanto Maipú como Puente Alto se dispararon en 2012, concentrando entre ambas el 22% del total de los fondos.
Subsidio para la Adquisición de Viviendas Construidas
Este subsidio, que se constituye como un aporte para familias con capacidad de ahorro y endeudamiento, se ha entregado durante los seis años en cuestión y en 2011 –tal como ha mostrado la tendencia en el resto del análisis– sus aportes monetarios se redujeron en un 37,7% en relación a 2010, pasando de 1,8 a 1,1 millones de UF.
En promedio, este programa beneficia a familias de 40 comunas por año y, tras la disminución registrada en 2011, no ha vuelto a recuperarse, llegando a repartir el 0,4% de lo entregado en 2010 durante el año pasado (sólo 6.990 UF).
Se está optimizando el sistema de financiamiento que consiste en incentivar el ahorro de las familias, mejorar el subsidio y facilitar el acceso al crédito hipotecario mediante la extensión del seguro de desempleo por todo el período del crédito y la subvención al dividendo.
En el caso de este programa en particular, la comuna que más ha concentrado beneficios es la de Santiago. Durante los dos primeros años de este análisis, la céntrica comuna promedió el 26,7% de los subsidios totales.
Subsidio Habitacional Extraordinario
Este programa de aportes para la adquisición de viviendas funcionó entre 2010 y 2013 y, a diferencia de todos los demás, en 2011 incrementó su monto total de subsidios. Si en 2010 repartió 1,8 millones de UF, en 2011 la cifra ascendió a 2,8.
En este caso, nuevamente aparecen las comunas de Maipú y Puente Alto como las de mayor participación, concentrando, en promedio, entre el 15% y el 20% de los montos anuales destinados para aportes de este subsidio.
En la siguiente visualización interactiva se puede observar el detalle de todo el análisis y recorrer el detalle de cada programa, comuna por comuna y año por año.
